Kend reglerne for om-/tilbygning af ejendomme i landzone

Ejendomme i landzoner må som udgangspunkt – ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen – foretage udstykning, opføre ny bebyggelse eller foretage ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Dog kan der efter planloven gennemføres visse til- og ombygninger uden tilladelse. Det betyder f.eks., at det i nogle tilfælde er muligt at udvide eksisterende mindre ejendomme i landzone. Det kan være attraktivt for de, der ønsker at bo på landet i en stor og flot bygning – måske i flere etager. Læs mere om mulighederne her.

Landzone

Danmarks arealer er opdelt i byzoner, sommerhusområder og landzoner. I planloven er det defineret, hvad der er byzone; f.eks. områder, som i en byudviklingsplan er udlagt til bymæssig bebyggelse og sommerhusområder: f.eks. områder, som i en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt er udlagt til sommerhusbebyggelse. Landzoner er det, der er tilbage, og det er f.eks. landbrugsområder, skov- og kystområder. Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det.

Planlovens muligheder

Udgangspunktet er, at der efter planloven kræves tilladelse til opførelse af bygninger i landzoner, medmindre der i loven er anført en undtagelse. Efter planlovens § 36, kan der bl.a. gennemføres til- og ombygning af helårshuse, hvorved husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m² uden tilladelse. Det forudsættes, at bygningen, der skal ombygges, er i en sådan stand, at den ikke er uegnet til om- eller tilbygning som helårshus. Det vvil sige at bygningen ikke er så forfalden, at den må betragtes som en ruin. Muligheden gælder ikke ved nyopførelse.

Loven giver her ejeren en umiddelbar ret, som kommunalbestyrelsen ikke efter landzonebestemmelserne kan modsætte sig, hverken med hensyn til størrelse eller udformning af bygningen. Det vil sige, at ejeren har ”frie hænder” inden for rammerne på de 500 m² til at bygge en slots- eller herregårdslignende bygning eller lignende.

En afgørelse fra Byggeklageenheden fra 2020 fastslår således også, at ved beregningen af etagearealet (på de maks. 500 m2) skal arealet af dobbelthøje rum (rum med loft til kip) ikke medregnes, da der ikke er tale om en udnyttelig tagetage. Byggeklageenheden lagde særligt lagt vægt på, at det hverken ifølge sagens oplysninger eller det indsendte tegningsmateriale fremgik, at der i forbindelse med de dobbelthøje rum blev etableret en etageadskillelse eller andre konstruktioner, hvorpå det ville være muligt – uden væsentlige indgreb i de bærende konstruktioner – at etablere en reel etageadskillelse til opdeling af rummet. Derfor var der tale om to rum, der ikke skulle medregnes i arealet.

Focus Advokater bemærker

Det er oppe i tiden at opføre store – og i nogle tilfælde ”pompøse” – beboelsesbygninger i landzoner. Det kan være svært at få kommunalbestyrelsens tilladelse til at opføre sådanne bygninger. Hvis der er tale om ombygning af en eksisterende bygning, vil mulighederne dog være betydelige, hvis man holder sig inden for de 500 m². Dertil er det væsentligt at holde sig for øje, at opførelsen af såkaldte dobbelthøje rum ikke tæller dobbelt i arealberegningen.

Rådgivning

Ved planlægning af nye bygninger skal man dog være opmærksom på, at det kan være andre regler end planlovens regler, man skal have for øje. Det gælder blandt andet reglerne om strandbeskyttelse, skovbyggelinjer og fredninger af forskellig art. Focus Advokater har stor erfaring med at rådgive om, hvilke muligheder man har inden for de retlige rammer, der findes for en given ejendom.