Bevisbyrder ved krav om lejeændring

Denne artikel omhandler en dom fra Østre Landsret af den 28. oktober 2024. Dommen fastlægger, hvem der har bevisbyrden for, om en varslet lejeforhøjelse efter reglerne om omkostningsbestemt leje, vil medføre, at lejen (efter lejeforhøjelsen) vil overstige det lejedes værdi.

Det følger af reglen i lejelovens § 23, stk. 2, at en lejeforhøjelse efter § 23, stk. 1 ikke kan kræves, hvis lejen efterfølgende overstiger det lejedes værdi væsentligt. Dette gælder, selv om det kan dokumenteres, at lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi – og lejeforhøjelsen derfor i øvrigt er gyldig. Det fremgår dog ikke af bestemmelserne, hvem der skal føre beviset for afvigelsen fra lejeværdien.

Sagens omstændigheder

Sagen vedrørte en stor ejendom beliggende i Farum, hvor afkastet var beregnet efter lejelovens § 25, stk. 2 (da ejendommen var opført efter 1963). Udlejer varslede lejeforhøjelse med virkning fra 1. januar 2022 over for lejerne.

Den omkostningsbestemte leje kunne før tillæg af vedligeholdelseshensættelser beregnes til ca. 16,8 mio. kr.. Udlejer havde dog frivilligt nedsat afkastet med ca. 5,1 mio. kr., så der alene varsledes en stigning på ca. 1 mio. kr. til ca. 11,7 mio. kr.. Dette svarer til 1.245 kr. pr. m2 årligt ekskl. hensættelser til udvendig vedligeholdelse.

Beboerrepræsentationen i ejendommen gjorde indsigelse mod forhøjelsen, der derfor blev indbragt for huslejenævnet. Nævnets flertal fandt, at den varslede stigning ville bringe lejen væsentligt over det lejedes værdi, hvorfor varslingen ikke kunne godkendes. Udlejer indbragte herefter sagen for boligretten.

Afgørelse

Boligretten fandt, at udlejeren havde bevisbyrden for, at den varslede leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, og at denne bevisbyrde ikke var løftet. Retten nåede derfor til samme konklusion som huslejenævnet.

Landsretten derimod fandt, at bevisbyrden påhvilede lejerne, og da lejerne ikke havde fremlagt oplysninger om sammenligningslejemål til at dokumentere det lejedes værdi, blev den varslede lejeforhøjelse godkendt.

Landsrettens præmis var, at ”det i en situation, hvor størrelsen af den krævede budgetleje ikke er bestridt, jf. den dagældende boligreguleringslovs § 7, stk. 1 [i dag § 23, stk. 1], påhviler en lejer, der gør gældende, at den krævede leje efter forhøjelsen vil overstige det lejedes værdi, at føre bevis herfor”.

Focus Advokater:
Hvad skal udlejer være opmærksom på?

Udgangspunktet er, at det er den, der kræver en lejeændring, der har bevisbyrden. Det vil sige, at når udlejer kræver en lejeforhøjelse, skal udlejer bevise, at lejen er for lav, og at den forhøjede leje er den korrekte. Det gælder uanset, om man har fået medhold i huslejenævnet.

Også for boligretten (og landsretten) vil den, der har krævet lejen ændret, have bevisbyrden. Det gælder også for den lejer, der har fået medhold i, at lejen var for høj ved huslejenævnet. Huslejenævnets afgørelse er i øvrigt ikke i sig selv et bevis, der kan påberåbes ved domstolene, for, at lejen er fastsat for højt!

Udgangspunktet kan fraviges ved lovbestemmelse – f.eks. er det sket ved krav om lejereguleringer i gennemgribende moderniserede lejemål (lejelovens § 19, stk. 2), hvor det er udlejer, der skal dokumentere, at lejen er sat korrekt, selv om det er lejeren, der vil have lejen sat ned.

I forhold til den her omtalte sag har det ikke været helt afklaret i retspraksis, om udlejeren skulle bære bevisbyrden for, at en korrekt beregnet leje ikke skulle kunne kræves fuldt ud. Resultatet i dommen må dog være det korrekte, da der jo reelt er tale om, at lejeren vil have en i øvrigt gyldigt fastsat leje nedsat.

Vær også opmærksom på, at selv om det ikke fremgår af ordlyden af § 23, stk. 2, at der kræves en væsentlig afvigelse fra det lejedes værdi for at tilsidesætte lejefastsættelsen, så gælder væsentlighedskravet også her.

Dele af afgørelsen er refereret i tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2024.1069.

Denne artikel har været bragt i Magasinet Danske Udlejere nr. 1/2025.