Krav til varsling af en skatte- og afgiftslejeforhøjelse

Denne artikel omhandler en afgørelse fra Østre Landsret vedrørende gyldighedskravene til en varsling af en lejeforhøjelse ved stigning i skatter og afgifter.

Sagens omstændigheder

Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt en udlejers varsling af krav om lejeforhøjelse var ugyldig som følge af, at der i varslingsskrivelsen ikke var medtaget samtlige skatter og afgifter, men alene de forøgede skatter og afgifter, som udlejeren ville udligne for i lejeforhøjelsen.

Udlejeren af en stor ejendom beliggende i København, hvor lejefastsættelsen skulle ske efter lejelovens § 19, varslede i maj 2019 en lejeforhøjelse på grund af stigninger i skatter og afgifter. Lejerne gjorde indsigelse, og udlejer indbragte sagen for huslejenævnet.

I varslingen havde udlejer ikke medtaget stigninger i afgiften på el. Tvisten drejede sig herefter om, hvorvidt varslingen var ugyldig, fordi udlejer ikke havde medtaget denne afgift i beregningen i varslingen. Lejerens primære indsigelse var, at det var en gyldighedsbetingelse, at samtlige udgifter til skatter og afgifter blev medtaget i varslingen, selv om stigningen ikke blev krævet.

Afgørelse

Huslejenævnet nåede frem til, at varslingen ikke var gyldig, da udlejer havde udeladt afgiften på el. Denne afgørelse blev stadfæstet af Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn med dissens. Sagen blev herefter af udlejeren indbragt for boligretten.

Boligrettens flertal fandt, at udlejerens varsling opfyldte betingelserne i lejeloven. Begrundelsen var, at det ikke fremgik af lejelovens § 50, stk. 4, at de afgifter, der ikke kræves forhøjelser for, skal fremgå af varslingsskrivelsen. Flertallet fandt derfor, at udlejerens undladelse af at medtage stigningerne i elafgifterne, som der ikke blev krævet forhøjelse for, eller som i øvrigt ikke havde indflydelse på beregningen af forhøjelsen, ikke kunne medføre, at varslingen blev ugyldig.

Landsretten tiltrådte boligrettens flertals afgørelse om, at der ikke var grundlag for at stille krav om, at en varslingsskrivelse skulle indeholde oplysninger om eventuelle stigninger i skatter og afgifter, som der ikke blev krævet forhøjelse for.

Landsretten bemærkede yderligere blandt andet, at lejeloven indeholdt en mulighed for, men ikke en pligt til, at regulere lejen ved forøgede skatter og afgifter. Den omstændighed, at der i medfør af den tidligere lejelovs § 52 (nu lejelovens § 48), består en pligt til at regulere lejen ned ved faldende skatter og afgifter, kunne ikke føre til en forpligtelse for udlejer til at oplyse om samtlige skatter og afgifter ved en lejeforhøjelse som følge af forøgede skatter og afgifter. Oplysning herom kunne heller ikke anses for nødvendig for lejernes stillingtagen til lejeforhøjelsen og deres overvejelser om at gøre indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse.

Focus Advokater anbefaler

Det kan være en kompliceret proces at regulere lejen ved stigninger i skatter og afgifter, og det gælder om at få beregning og andre varslingskrav lavet korrekt fra starten. Det kan anbefales på dette område at søge professionel hjælp.

Opgørelsen af selve stigningen er tilgængelig ud fra ejendomsskattebillet og opkrævning fra Vurderingsstyrelsen (grundskylden opkræves nu herfra) samt ud fra øvrige opkrævninger fra det offentlige. Husk at der kan medtages ”nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning el.lign. efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige”, jf. lejelovens § 47.

Som vi har lært af afgørelsen ovenfor, er det alene de udgiftsstigninger, som man ønsker at forhøje lejen med, der skal medtages i varslingen. I den sammenhæng skal man dog også være opmærksom på, at man ikke senere kan holde et fald i afgiften ude af regnestykket, fordi man ikke har varslet stigningen. Bortfalder eller nedsættes skatter, afgifter, udgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de beboelseslejligheder og beboelsesrum, i hvis leje udgiften har været indregnet.

Hvis lejemålet er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje (lejelovens § 19, stk. 1), kan skatter og afgifter være indeholdt i driftsbudgettet, og udlejer vil kunne medtage stigningen efter reglerne om varsling af lejeforhøjelser i disse lejemål (lejelovens § 23).

Afgørelsen er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen U 2024.5295 Ø.
Klummen har været bragt i Magasinet Danske Udlejere 10/2024