Ugyldige servitutter – også i visse tilfælde trods tinglysning

Fra tid til anden støder vi som advokater, der har med fast ejendom at gøre, på tinglyste servitutter, som for en umiddelbar betragtning begrænser ejendommens ejer, og tilsvarende giver en anden en ret over den pågældende ejendom. Det kunne f.eks. være en servitut om, at byggeri på en ejendom kun må opføres i en bestemt højde til fordel for den bagvedliggende nabo, så denne f.eks. bevarer udsigten over vandet.

Men i visse tilfælde er servitutter ugyldige, også selv om de er tinglyste. Læs mere nedenfor.

Planlovens § 42

Når det kun er for en umiddelbar betragtning, at en given servitut begrænser ejeren og tillægger den påtaleberettigede rettigheder, så er det fordi, det af planlovens § 42 følger, at en ejer af en fast ejendom kun med forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen gyldigt kan pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan.

Hvor højt et byggeri må være er klart et forhold, der kan optages bestemmelser i en lokalplan om, og derfor vil en sådan såkaldt udsigtsservitut kræve samtykke fra kommunen for at den er gyldig. Det forhold, at en servitut måtte være tinglyst og fremgå af tingbogen, er altså ikke tilstrækkeligt, hvis den indeholder forhold, der kan lokalplanlægges om, og der ikke foreligger et samtykke fra kommunen.

Bestemmelsen i planlovens § 42 stammer tilbage fra planloven trådte i kraft i 1992, men før planloven fandtes en tilsvarende bestemmelse i kommuneplanloven og før det i landsbyggeloven fra 1960. Med andre ord kan man sagtens støde på servitutter med mange år på bagen, som er tinglyste, og dermed for en umiddelbar betragtning ser ud til at kunne gøres gældende af den påtaleberettigede. Men hvis samtykke fra kommunen ikke foreligger er udgangspunktet, at servitutten ikke er gyldig.

Der har været flere retssager, hvor problemstillingen om samtykkekravet har været fremme, herunder ligeledes om ugyldigheden også gør sig gældende mellem parterne.

Tinglyst byggeret ugyldig

Focus Advokater har repræsenteret en ejerforening i en retssag, hvor der i en tinglyst servitut – i det konkrete tilfælde i de tinglyste vedtægter for ejerforeningen – var tilsagt en byggeret til fordel for én af ejerlejlighedsejerne, som oprindeligt havde tilhørt projektudvikleren for ejendommen.

I den konkrete sag gik tvisten på, om ejerforeningen var pligtig til at anerkende byggeretten, som indeholdt i vedtægterne. Byretten nåede frem til det resultat, at da der ikke var indhentet samtykke fra kommunen til den tinglyste byggeret, så var byggeretten ugyldig, herunder også i forholdet mellem parterne.

I første omgang blev sagen anket til landsretten, men sagen er imidlertid blev hævet, inden landsretten fik lejlighed til at se på sagen.

Focus Advokater bemærker

Den konkrete sag viser, at selv om en servitut for en umiddelbar betragtning ser ud til at være gældende, først og fremmest fordi den er tinglyst, så er det ikke nødvendigvis tilfældet. Hvis der er tale om en såkaldt privatretlig servitut, og som indeholder bestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan, så er det et gyldighedskrav, at der foreligger et samtykke fra kommunen.

For at sikre sig, at man ikke står i en situation, hvor en privatretlig servitut måtte vise sig at være ugyldig, fordi et kommunalt samtykke ikke er indhentet, så ses undertiden, at man for alle tilfældes skyld anmoder om kommunalt samtykke til en privatretlig servitut.

I den forbindelse skal man skal huske på, at samtykkekravet i planlovens § 42 alene gælder forhold, der kan lokalplanlægges om. F.eks. kan der ikke fastsættes bestemmelser om ejer- eller brugerforhold i en lokalplan, og derfor krævede dette ikke en kommunes samtykke til en servitut om brugsret til nogle p-pladser, som tidligere omtalt i følgende artikel:

Lokalplansbestemmelser om (brugsretten til) parkeringspladser – Focus Advokater

Rådgivning

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring i rådgivning om alle aspekter af fast ejendom, herunder håndtering af planlovgivning, tinglysningsspørgsmål mv.

Har du spørgsmål til indholdet i denne artikel, er du velkommen til at kontakte vores specialist Jacob Fabritius de Tengnagel.