15% reglen – også relevant for næringsdrivende

Værdiansættelsescirkulæret – også for næringsdrivende

Der har – særligt siden 2016 – været afsagt en række domme om det såkaldte værdiansættelsescirkulære. Den 8. september 2023 kunne Vestre Landsret tilføje endnu en i rækken af afgørelser om cirkulæret.

Dommen er interessant, bl.a. fordi den fastslår, at næringsdrivende, der handler med fast ejendom som udgangspunkt også kan overdrage ejendomme til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, når over overdragelsen sker inden for gaveafgiftskredsen – typisk forældre til børn.

Dommen fastslår – og gentager desuden praksis – hvorefter risikoen for at ejendomsvurderingerne ikke er fulgt med tiden og derfor ikke er retvisende for ejendommenes reelle værdi som udgangspunkt ligger hos Skattestyrelsen.

Sagen er indbragt for Højesteret.

Kort om værdiansættelsescirkulæret

Værdiansættelsescirkulæret omhandler værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Ifølge cirkulæret kan en ejendom overdrages inden for gaveafgiftskredsen – typisk fra forældre til børn – til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering.

Reglen er derfor ofte brugt i familieoverdragelser.

Højesteret fastslog imidlertid tilbage i 2016, at en værdiansættelse til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering ikke skal accepteres af Skattestyrelsen, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Sagens baggrund – et generationsskifte

Sagen handlede om et ægtepar, som drev personlig virksomhed ved udlejning samt køb og salg af fast ejendom. Som led i et generationsskifte overdrog ægteparret 5/6 af virksomheden til deres 5 børn, så de hver modtog en ideel andel på 1/6 af virksomheden.

Der var tale om ejendomme med en betydelig værdi. Der var 65 ejendomme, som samlet havde en offentlig ejendomsvurdering på lidt over 1 mia. kr. Ejendommene blev ved overdragelsen værdiansat til ca. 900 mio. kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %.

Skattestyrelsen tilsidesatte imidlertid værdiansættelsen. De mente ikke, at værdiansættelsescirkulæret fandt anvendelse ved overdragelse af næringsejendomme, dvs. ejendomme som er anskaffet med henblik på videresalg med fortjeneste.

Skattestyrelsen (konkret Vurderingsstyrelsen) mente, at værdiansættelsen var 640 mio. kr. for lav i forhold til ejendommenes markedsværdi, og som følge heraf mente Skattestyrelsen, at de 5 børn havde modtaget en gave på i alt 640 mio. kr., for hvilken der skulle betales gaveafgift. Børnene var ikke enige i dette og fik ved Landsskatteretten medhold i, at værdiansættelsescirkulæret også skulle gælde for næringsejendomme, og at Skattestyrelsen derfor skulle acceptere værdiansættelsen til 15 % under de offentlige ejendomsvurderinger.

Skatteministeriet var ikke tilfreds med Landsskatterettens afgørelse, hvorfor de anlagde sag mod børnene.

Landsretten går imod Skatteministeriet

En enig Landsret gav børnene medhold i, at værdiansættelsescirkulæret også finder anvendelse ved værdiansættelse af næringsejendomme.

Hvis Skatteministeriet derfor skulle kunne nægte at godkende en overdragelse til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, skulle Skatteministeriet bevise, at der forelå ”særlige omstændigheder”.

Skatteministeriet gjorde under sagen gældende, at da ægteparret var næringsdrivende med handel med fast ejendom, så havde de i kraft af deres professionelle virke og erfaring kendskab til ejendommenes reelle værdi, og at denne var højere end de offentlige ejendomsvurderinger for ejendommene.

Skatteministeriets argumentet synes at bygge på det umiddelbart helt naturlige synspunkt, at hvis man lever af at handle med ejendomme, så må man i sagens natur også have kendskab til ejendommenes værdi – man kender vel til værdien af sine ejendomme?

Overdragelsen omhandlede i alt 65 ejendomme, og hvis Skatteministeriets synspunkt blev fulgt, ville det umiddelbart ikke være nødvendigt at foretage en konkret vurdering af, om der forelå ”særlige omstændigheder” for hver ejendom. Skatteministeriets synspunkt havde således den ”fordel”, at Skatteministeriet ikke ville skulle foretage en konkret vurdering ejendom for ejendom.

Landsretten fastslog indledningsvist med henvisning til en kendelse fra Højesteret fra 26. april 2021, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering måtte være for lav. Herom var der næppe uenighed i sagen.

Landsrettens flertal afviste herefter Skatteministeriets synspunkt om, at det udgjorde en særlig omstændighed, at ægtefællerne var næringsdrivende med handel med fast ejendom. Landsrettens flertal bemærkede, at der ikke i sagen forelå oplysninger om, at der var indtruffet faktiske eller retlige ændringer vedrørende de enkelte ejendomme siden den seneste offentlige ejendomsvurdering, eller om andre særlige, konkrete forhold vedrørende de enkelte ejendomme, herunder tidligere salg, belåning eller lignende dispositioner, hvor der måtte være disponeret over ejendommene på baggrund af en anden vurdering end den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis der således efter flertallets opfattelse skulle ske en tilsidesættelse af ægteparret værdiansættelse, skulle der foreligge særlige omstændigheder i forhold til en konkret ejendom. Skatteminisiteret ville således ejendom for ejendom skulle bevise, at der forelå særlige omstændigheder. En sådan særlig omstændighed kunne f.eks. bestå i, at en konkret ejendom inden overdragelsen var blevet vurderet af en mægler eller realkreditinstitut. Da Skatteministeriet ikke havde gjort dette gældende (og i øvrigt bevist), blev børnene frifundet.

Focus Advokater bemærker

Der foreligger en righoldig praksis på tilsidesættelse af en vurdering efter værdiansættelsescirkulæret, men landsrettens dom er altså et eksempel på, at cirkulæret fortsat har et anvendelsesområde.

Selvom gavegiver måtte beskæftige sig med handel med ejendomme, finder værdiansættelsescirkulæret fortsat anvendelse, og hvis Skattestyrelsen skal nægte at godkende en værdiansættelse til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering, så skal der andet og mere til end blot at anføre, at gavegiver er professionelt handlende med ejendomme.

Landsretten slår fast dermed fast, at udtrykket ”særlige omstændigheder” skal vurderes for hver enkelt ejendom.

Landsrettens dom er anket til Højesteret, og Landsrettens dom er således alene et foreløbigt punktum i sagen.

Der var ikke i sagen oplysninger om, hvorledes ejendommene var indregnet i virksomhedens årsrapport, men hvis dette var sket til dagsværdi, havde situationen måske været en anden. I forlængelse af en anden sag har Skattestyrelsen udsendt et styresignal (SKM2023.417.SKTST), hvori de blandt andet bemærker, at en ejendom ikke var optaget til dagsværdi i et regnskab.

Hvis en ejendom er optaget til dagsværdi i et regnskab, vil der måske efter Skattestyrelsens opfattelse foreligge særlige omstændigheder som gør, at der ikke kan ske overdragelse til 15 % under den offentlige ejendomsvurdering.

Det bemærkes, at er der på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen meddelt ejeren en ny ejendomsvurdering, finder 15 %-reglen ikke længere anvendelse. I stedet gælder en regel om +/- 20 % af den nye offentlige ejendomsvurdering. Du kan læse mere om de nye regler her.

Læs eller genlæs

Træk på vores ekspertise

Har du spørgsmål eller brug for sparring/rådgivning vedrørende 15%-reglen og generationsskifte, er du velkommen til at kontakte vores afdeling for erhvervshandler eller afdeling for skatteret.