Lovforslag sendt i høring – ”Blackstone-indgrebet”

Ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (”Blackstone”-indgrebet) – lovforslag sendt i høring

En række af Folketingets partier har den 30. januar 2020 indgået forlig, om gennemførelsen af det – i stor stil medieeksponerede og omdiskuterede – ”Blackstone-indgreb”. Indgrebet skal begrænse muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til at hæve huslejen i gennemgribende moderniserede private udlejningsboliger i ejendomme med 7 eller flere beboelseslejligheder (pr. 1. januar 1995). Nyt lovforslag fastslår, hvordan ændringerne skal udmøntes. Det kan du læse mere om i indlægget her.

Lovforslagene

Den politiske forligsaftale indeholdt en række initiativer, der skulle udmøntes i lov. Det er blevet til tre lovforslag, der indeholder forslag til ændringer af boligreguleringslovens og andelsboligforeningsloven. Opdelingen i tre lovforslag udspringer af hovedpunkterne fra forligsaftalen, og opdelingen er alene politisk motiveret, da Regeringen vil sikre bredest mulig opbakning til forslagene:

A) Energikrav

Boligreguleringslovens § 5 ændres, således at stk. 2 alene finder anvendelse

for lejemål i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiramme på A-C, og
for lejemål i ejendomme, hvor ejeren har udført energiforbedringer i et omfang, som indebærer, at ejendommen har opnået en energiramme, der ligger to niveauer over den, som var gældende den 1. juli 2020.

Minimumskravet til energimærkning hæves således fra minimum D (gældende siden 2014) til minimum C på det tidspunkt, hvor et lejemål skal udlejes efter § 5, stk. 2. Allerede udlejede lejemål er ikke omfattet af de øgede krav. Hvis ejendommen i dag har energimærkning F eller lavere, kan man ved at hæve energimærkningen f.eks. fra G til E eller F til D ligeledes opfylde kravene. OBS: Det i dag gældende alternative krav om, at udlejeren kan benytte boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvis der er udført rene energiforbedringer for 430 kr. pr. m² (2020-niveau) bliver ophævet.

I dette lovforslag er også indeholdt en ændring af andelsboligforeningsloven § 5. Det foreslås,

at andelsboligforeningerne gives mulighed for at anvende den seneste valuarvurdering af ejendommen udarbejdet inden lovens ikrafttræden ved fastsættelse af andelsværdierne i foreningen i en ubegrænset periode, og
at der gives mulighed for tidsubegrænset at anvende de seneste offentlige vurderinger fra før lovforslagets ikrafttræden, hvis den gamle vurdering f.eks. er højere og denne i stedet ønskes anvendt.

Værdiansættelsen af andelsboliger gøres derved – forudsætningsvist – uafhængig af ændringen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2.En ny valuarvurdering udarbejdet efter den 1. juli 2020 vil skulle tage hensyn til bl.a. de lejefastsættelsesregler, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse. Der vil derfor i en ny valuarvurdering skulle indregnes det værdifald, der måtte være som følge af indgrebet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

B) Karensperiode

Dette lovforslag indeholder en ny bestemmelse om, at § 5, stk. 2 finder alene anvendelse,

hvis der er gået mindst 5 år siden seneste ”kontrolskifte” vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet indgår. Begrebet ”kontrolskifte”, er defineret bredt med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelser af lejemål eller rettigheder hertil, idet det er hensigten, at der ikke med anvendelsen af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af karensperioden.

Indførelsen af en karensperiode indebærer en tidsmæssig begrænsning af muligheden for at fastsætte lejen til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2. En udlejer får først adgang til at udleje nye lejemål efter bestemmelsen, når udlejer har ejet eller rådet over lejemålet i en periode på 5 år.

Undtagelser til karensperioden
Der er en et par undtagelser til karensperioden:

Lejemål, som er beliggende i en ejendom, som væsentlig energiforbedres undtages for karenperioden.

Undtagelsen indføres for at give investorer øget incitament til at medvirke til den grønne omstilling. For at blive undtaget, er det et krav, at ejendommen energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m² bruttoetageareal i den del af ejendommen, der angår beboelse (2020-niveau), eller ejendommen løftes mindst 3 niveauer i energimærkningen i forhold til energimærkningen på tidspunktet for lovens ikrafttræden.
Karensperioden vil heller ikke gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom. Til gengæld skærpes vedtagelseskravene i en andelsboligforening til beslutning om opløsning af foreningen.

C) Styrkelse af lejerne

Det sidste lovforslag er måske overset i debatten. Men der er tale om en længere række af ændringer af lejeloven og boligreguleringsloven, der også får konsekvenser for udlejere og lejere, f.eks.

Det forbydes, at udlejere må tilbyde lejere penge for at opsige eller fraflytte deres lejemål.
Dette er fuldt ud lovligt i dag (og betalingen er skattefri for lejeren). Lejerne har fortsat ret til at indgå en frivillig aftale om fraflytning – men altså ikke mod (direkte) betaling.
Ved huslejenævnenes vurderinger af sammenligningslejemål skal der lægges vægt på sammenligningslejemål, som allerede er prøvet ved huslejenævnene.
Der indføres et krav om besigtigelse før forbedringer efter § 5, stk. 2.
Væsentlighedskravet ved vurdering af lejens aftalte størrelse fjernes (så lejen ikke gyldigt kan overstige det lejedes værdi).
Der indføres et krav om ens oplysninger ved behandling af sager i huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond.
Der indføres et krav om meddelelse af afgørelser til beboerrepræsentationen eller lejerne. Udlejer skal fremsende / offentliggøre alle afgørelser om lejeforhold for lejerne i ejendommen.
Gebyret, som udlejer ifalder, når lejeren får fuld medhold, forhøjes fra 2.180 kr. til 6.000 kr.

Hvad sker der nu?

Lovforslag er sendt i høring og er således ikke endeligt. Det skal i løbet af foråret igennem lovgivningsprocessen i Folketinget.

Lovændringerne skal i henhold til forslaget træde i kraft 1. juli 2020. For lejemål, der er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, og udlejet før lovens ikrafttræden, finder de hidtil gældende regler anvendelse. Udlejeren vil for disse lejemåls vedkommende fortsat kunne foretage udlejning efter § 5, stk. 2, uden at opfylde de ændrede krav.

Læs i øvrigt mere om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 i vores tidligere nyhedsbrev her.

OBS opdatering den 1.4.2020:
Høringsfasen er nu overstået, og forslaget afventer behandling i Folketinget. Det er uvist, om det sker inden sommerferien – og dermed om lovændringerne træder i kraft 1.7.2020.

Kontakt os

Vil du vide mere om boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og lovforslagets indhold og de mulige konsekvenser for udlejere og ejendomsinvestorer, kan du kontakte videnadvokat Jakob Juul-Sandberg, som bl.a. har skrevet ph.d.-afhandlingen ”Det lejedes værdi”, der i 2018 er kommet i 4. udgave. Afhandlingen indeholder bl.a. et selvstændigt kapitel om boligreguleringslovens § 5, stk. 2.