Højesteret stadfæster praksis om begrænsningerne i brug af mails som kommunikationsform i boliglejeforhold

Lejeloven indeholder stadig regler, der i nogle tilfælde begrænser mulighed for at anvende mails som kommunikationsform i forholdet mellem udlejer og lejer. Det kan i nogle tilfælde have indgribende konsekvenser for parterne, såfremt man ikke er opmærksom på disse regler. Højesteret har den 5. maj 2020 afsagt en dom, der bekræfter dette. Læs mere nedenfor.

Anvendelse af mails som kommunikationsform i boliglejeforhold

For lejekontrakter i boliglejeforhold (private og almene) indgået før 1. januar 2018 var udgangspunktet, at lejeforholdets parter aktivt ved aftale skulle tilvælge ”digital kommunikation” (pr. mail, SMS eller tilsvarende) for at meddelelser, hvortil der var et skriftlighedskrav i lovgivningen, havde retsvirkning efter deres indhold. Aftalen kunne indgås både skriftligt i f.eks. lejekontrakten eller stiltiende (f.eks. ved at parterne løbende havde kommunikeret sammen pr. mail og indrettet sig efter dette).

Ved en lovændring gennemført den 1. januar 2018 blev udgangspunktet, at parterne i stedet aktivt skal fravælge digital kommunikation, hvis de (lejer eller udlejer) ikke ønsker, at den anden part sender digitale meddelelser. Ved lovændringen blev det også bestemt, at efter 1. januar 2019 kan lejeforholdets parter frit anvende digital kommunikation på lige fod med lejeaftaler indgået efter 1. januar 2018.

I dag kan en lejer således frit anvende både digital kommunikation og fysisk post, og er der ikke indgået aftale om andet, kan parterne frit skifte meddelelsesform. Udlejeren skal, i aftaler indgået før 1. januar 2018, for at kunne anvende digital kommunikation dog huske at give lejer en meddelelse om, at udlejer fremover vil anvende digital kommunikation. Der stilles ikke krav til denne meddelelse, og formentlig vil lejeren, der i dag løbende kommunikerer digitalt med udlejer, ikke efterfølgende kunne komme igennem med en indsigelse om, at det digitalt fremsendte ikke har retsvirkning, fordi udlejer ikke har givet lejer denne meddelelse specifikt.

Begrænsning i mulighed for at kommunikere digitalt

Er lejeren eller udlejeren fritaget for Digital Post, kan der ikke kommunikeres digitalt mellem parterne. Udlejeren eller lejeren kan endvidere med en måneds varsel forlange, at meddelelser mellem parterne fremover ikke længere skal kunne afgives digitalt.

For alle lejeaftaler – uanset om de er indgået før eller efter 1. januar 2018 – gælder desuden yderligere to væsentlige generelle begrænsninger. Udlejer kan ikke gyldigt sende et påkrav om betalingsmisligholdelse (lejelovens § 93, stk. 2) pr. mail til lejeren – uanset aftale om anvendelse af digital kommunikation i øvrigt. Det følger direkte af lejelovens § 4, stk. 3.

Af denne bestemmelse fremgår det endvidere, at ”meddelelser efter § 87” ikke kan afgives som et digitalt dokument. Lejelovens § 87 omhandler opsigelser fra udlejer – og lejerens eventuelle indsigelser mod udlejers opsigelse. Det vil sige, at en opsigelse fra udlejer ikke er gyldig, hvis den alene er sendt til lejeren pr. mail, SMS eller tilsvarende – og ikke også et som ”fysisk” dokument, som udlejer kan dokumentere er kommet frem til lejeren. Tilsvarende kan lejerens indsigelse mod opsigelsen blive afskåret, hvis lejeren alene sender indsigelsen digitalt – og uanset om lejer kan dokumentere, at udlejer har modtaget meddelelsen. Denne forståelse af § 87 er nu blevet stadfæstet af Højesteret.

Højesterets dom af 5. maj 2020

Sagen omhandlede en tvist om gyldigheden af en udlejers opsigelse af et privat boliglejemål med henblik på, at udlejer selv skulle flytte ind i lejemålet. Opsigelsen opfyldte indholdsmæssigt kravene i lejelovens § 87 og var sendt til lejerne fra udlejers advokat såvel ved ”almindelig” post som pr. mail. Lejerne sendte efterfølgende en indsigelse mod opsigelse til udlejers advokat, hvorefter lejerne bestred, at udlejeren ville flytte ind i lejemålet som anført i opsigelsen – men sendte alene indsigelsen pr. mail. Den efterfølgende retssag i boligretten kom herefter i første omgang alene til at dreje sig om, hvorvidt lejernes indsigelse var gyldig – eller om lejerne skulle efterleve opsigelsen og fraflytte lejemålet ved opsigelsesvarslets udløb, fordi indsigelsen ikke var afgivet som foreskrevet i lejeloven.

Boligretten nåede frem til, at indsigelsen ikke var gyldig, jf. lejelovens § 4, stk. 3. For landsretten gjorde lejerne supplerende gældende, at selve opsigelsen – herunder begrundelsen for den – slet ikke var gyldig og (også) af den grund, skulle lejeren ikke efterleve den. Landsretten nåede dog til samme resultat som boligretten, og landsretten afviste lejernes nye anbringender om ugyldighed.

Højesteret stadfæstede afgørelsen og udtalte bl.a., at en indsigelse sendt pr. mail ikke opfylder kravet om skriftlighed i lejelovens § 87, stk. 2, og det ikke kunne føre til et andet resultat, at parterne tidligere har kommunikeret om lejemålet pr. mail. Lejerne havde derfor ikke har overholdt fristen for skriftlig indsigelse i § 87, stk. 2. Højesteret tiltrådte på den baggrund, at lejerne på grund af fristoverskridelsen havde fortabt retten til at få prøvet deres indsigelse om, at udlejer ikke havde til hensigt at flytte ind i lejemålet. Højesteret fandt endvidere, at lejerne efter retsplejelovens regler om nye anbringender var afskåret fra at få prøvet de yderligere indsigelser mod opsigelsen, som de havde fremsat under anken.

Konklusioner

Udgangspunktet i dag er, at lejeforholdets parter kan kommunikere, som de vil – herunder pr. mail medmindre de aftaler andet. Det er ikke fornødent i dag at indsætte bestemmelser i boliglejekontrakter om, at parterne må kommunikere digitalt.

Uanset hvad parterne har aftalt eller ikke aftalt, kan der ikke sendes påkrav om betalingsmisligholdelse eller opsigelser fra udlejer samt indsigelser mod opsigelsen fra lejeren digitalt. Hvis disse meddelelser alene sendes digitalt, har de ingen retsvirkninger.

Hvad kan Focus Advokater hjælpe med?

Konciperingen og ikke mindst håndteringen af boliglejekontrakter ved efterfølgende tvister kan være en kompliceret juridisk affære, selvom det måske ikke umiddelbart virker sådan. Manglende iagttagelse af reglerne om digital kommunikation er et eksempel herpå.

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning om lejeret og lejekontrakter. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte vores lejeretsteam.