Lejers afståelse af erhvervslejemål – kan udlejer modsætte sig?

Når en erhvervslejer har ret til at afstå sit lejemål til en ny lejer, kræver det forudsætningsvist, at udlejer skal have oplysning om, at der sker en afståelse – og at udlejer får mulighed for at godkende den nye lejer i overensstemmelse med den afståelsesklausul, som er aftalt med erhvervslejeren.

En nyere landsretsafgørelse og en boligretsdom tager stilling til, hvornår en udlejer ikke kan anses for at have accepteret en afståelse, og hvilke oplysninger som udlejer kan kræve om den nye lejer. Læs mere her.

Artiklen her er også bragt i vores nyhedsbrev Handel og Vandel.

Afståelsesret i erhvervslejeforhold

Ved afståelse forstås, at lejer i forhold til udlejer sætter en anden i sit sted, sådan at denne fortsætter lejemålet på de vilkår, der er gældende ved afståelsen.

I mange erhvervslejemål har lejeren et ønske om en afståelsesret. Det gælder f.eks., hvor lejeren samtidig har en lang uopsigelighed, og/eller f.eks. hvor lejemålets beliggenhed har en stor værdi for lejeren. Hvor langt en afståelsesret rækker, afhænger enten af lovens regler eller af en fortolkning af indholdet af en eventuel aftale herom. Erhvervslejeloven giver lejeren en afståelsesret, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten.

Kan udlejer modsætte sig afståelse af et erhvervslejemål?

Spørgsmålet, der behandles i det følgende, er, om – og hvornår – udlejer kan modsætte sig en afståelse. Udgangspunktet i erhvervslejeloven er, at lejer har ret til afståelse, medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab, til at modsætte sig dette.

To nyere afgørelser illustrerer dette:

Vestre landsrets afgørelse af 5.4.2022 (TBB 2022.643 V)

Sagen handlede om afståelse af et lejemål, hvorfra der blev drevet et slagtehus med butiksudsalg. Lejeren havde en aftalt afståelsesret i henhold til erhvervslejelovens § 55. Ejendommens ejer havde i 2016 solgt virksomheden med køberet til ejendommen til et selskab (L1), der drev virksomheden videre, således at der samtidig blev etableret et lejeforhold. Lejerselskabet (L1) afstod i juli 2018 lejemålet til en ny lejer (L2), og førstnævnte selskab (L1) gik kort efter konkurs. Ejendommens ejer blev den 9.8.2018 anmodet om at tiltræde afståelsen, men afviste den 14.8.2018 at gøre dette, medmindre man forinden havde modtaget tilfredsstillende oplysninger om ledelsen af og økonomien i det nye lejerselskab (L2). Den 19.9.2018 gjorde ejendommens ejer opmærksom på, at de ønskede oplysninger endnu ikke var fremsendt, og den 9.10.2018, hvor oplysningerne fortsat ikke var fremsendt, afviste ejendommens ejer at godkende afståelsen og anmodede lejerne (L2) om at forlade lejemålet pr. 1.11.2018.

Landsretten udtalte, at da den afstående lejer (L1) og den nye lejer (L2) havde samme ejerkreds og ledelse, og da den oprindelige lejer (L1) var gået konkurs efter kun ca. 1½ års drift, havde det været berettiget, at ejendommens ejer havde efterspurgt informationen om det nye lejerselskab (L2). Udlejer havde derfor haft vægtige grunde til i oktober 2019 at modsætte sig afståelsen, også selv om der senere var stillet en sikkerhed for, at den nye lejer (L2) kunne overtage ejendommen i henhold til køberetten. Den nye lejers (L2) senere afståelse af lejemålet til en anden virksomhed (L3), var af den årsag uden retsvirkning, og ejendommens ejer havde ikke anerkendt den nu tredje lejer som lejer af ejendommen.

Københavns boligretsdom af 4.4.2022

I denne sag havde lejeren også en aftalt afståelsesret, jf. erhvervslejelovens § 55. Lejeren – et ApS – sendte i 2017 en forespørgsel til udlejers administrator, om der kunne gives tilladelse til anvendelse af lejemålet til en ændret anvendelse. Udlejer accepterede mod, at et tillæg til lejekontrakten blev udarbejdet. Efterfølgende anmodede lejeren (L1) om, at en andet ApS (L2) blev indsat som lejer i tillægget. Udlejer svarede ikke på dette. I oktober 2018 sendte lejeren (L1) en allonge til lejekontrakten til udlejer. På allongen var angivet det nye ApS (L2) som lejer. Det fremgik af en købekontrakt, at lejerselskabet (L1) havde overdraget sin virksomhed til det nye ApS (L2). Udlejer tiltrådte ikke allongen. Lejerselskabet (L1) gik efterfølgende konkurs. Retssagen drejede sig herefter om, hvorvidt det nye ApS (L2) kunne påberåbe sig afståelsen, – og dermed at dette ApS var lejer.

Boligretten nåede frem til, at det ikke på baggrund af hændelsesforløbet kunne lægges til grund, at der var sket en afståelse, som udlejer skulle acceptere. Boligretten udtalte blandt andet, at udlejer var berettiget til at afslå afståelsen som sket i oktober 2018, allerede fordi underretning om afståelsen ikke var givet så betids, at udlejer havde haft en reel mulighed for at forholde sig til, om den nye lejer (L2) kunne godkendes.

Sammenfatning

En udlejer er berettiget til at afvise en afståelse, såfremt den indtrædende lejer ikke har det fornødne branchekendskab eller ikke vurderes at have den til driften og lejebetalingen fornødne likviditet, eller denne ikke fremstår som vedvarende.

For at udlejer kan vurdere dette, skal udlejer have de fornødne oplysninger herom fra lejeren, der vil afstå, eller fra den lejer, der vil indtræde. Det må derfor være et krav, at lejer giver udlejer underretning om afståelsen så betids, at denne kan nå at tage stilling til de forelagte oplysninger inden dagen, hvor afståelsen gennemføres. Udlejer skal have tid til at foretage eventuelle undersøgelser af, om betingelserne for afståelse er opfyldt, herunder anmode parterne om supplerende oplysninger. Hvis en lejer meddeler udlejer, at nu er der sket afståelse, medfører det derfor ikke, at udlejer på stående fod skal acceptere eller lade være. Hvis udlejer uberettiget nægter en afståelse, kan det medføre et erstatningskrav, hvilket også taler for, at udlejer naturligvis skal have tid til at overveje.

I forhold til branchekendskabet er grænserne for, om den nye lejer har fornødent kendskab meget flydende, og det afhænger konkret af den aftalte anvendelse for lejemålet. Indenfor de fleste brancher ses der f.eks. tidligere drift af samme type virksomhed. Man kan spørge generelt, om den nye lejer har en uddannelse indenfor branchen eller erfaring med et helt specifikt koncept.

De refererede afgørelser dokumenterer også, at selvom der er sammenfald i ejerkredsen mellem afstående og indtrædende lejer, betyder det ikke, at den nye lejer skal godkendes, såfremt de økonomiske forhold hos den indtrædende lejer ikke er i orden. Særligt kan det have betydning, hvis der er tale om et nystiftet selskab, som skal overtage driften fra et eksisterende (der er gået/ er på vej til at gå konkurs).

Rådgivning

Har du har spørgsmål til udlejning af erhvervslejemål, er du altid velkommen til at rette henvendelse til vores lejeretsteam. Vores lejeretsteam har stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten.