Aftalte lejereguleringer i erhvervs- og boliglejekontrakter

Nu nærmer årsskiftet sig igen – og dermed er det for mange udlejere og ejendomsadministratorer tid til at give lejerne meddelelse om, at deres leje reguleres – hvor dette er gyldigt aftalt. Læs mere her om muligheder og begrænsninger.

Mulighederne for at regulere huslejen ved aftale i beboelseslejemål

I lejekontrakter vedrørende beboelseslejemål er det muligt at aftale, at huslejen reguleres en gang efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Det skal fremgå enten af lejeaftalen direkte eller af et tillæg til lejeaftalen, at sådan aftale er indgået. Ellers kan man ikke regulere på denne vis. Der er ikke formkrav til aftalen; men det skal naturligvis fremgå tydeligt, hvad der er aftalt, og hvilket indeks år /måned, der tages udgangspunkt i. Hvis man anvender Typeformular A, 10. udg., kan aftalen indgås i kontraktens § 11, hvor der alene skal ske udfyldelse af de felter, der er angivet i den fortrykte tekst.

Det har tidligere været muligt at aftale, at lejen løbende blev forhøjet efter en trappelejeklausul (”med bestemte beløb til bestemte tidspunkter”). Det må man ikke i dag; men sådanne aftaler vil stadig være gyldige i aftaler indgået før 1. juli 2015. Det er ikke gyldigt (og har ikke været gyldigt), at aftale at lejen stiger årligt med en fast procentsats.

For nettoprisindekseringer, der tager udgangspunkt i udviklingen i indeks for 2022 og 2023, gælder stadig en begrænsning i stigningen på maksimalt 4 %. Dette vil dog ikke blive aktuelt i år, da udviklingen i nettoprisindekset fra 2022 til 2023 ikke kommer til at overstige 4 %. Udviklingen ligger på ca. 1 % afhængigt af, hvilke måneder som man efter den indgåede aftale beregner udviklingen på baggrund af.

Lejereguleringen kan overfor lejeren gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren – for eksempel i huslejeopkrævningen for januar måned.

Mulighederne for at regulere huslejen ved aftale i erhvervslejemål

I lejekontrakter vedrørende erhvervslejemål er det tilsvarende muligt at aftale en løbende regulering af den aftalte husleje. Her gælder der ingen begrænsninger i aftalemulighederne. Det vil sige, at der kan aftales en fast procentvis udvikling af lejen, en aftale om regulering af lejen efter udviklingen i nettoprisindeks (herunder med en minimums- og/eller maksimumssats), eller på en helt anden måde. Der er ingen formkrav; men det skal naturligvis fremgå tydeligt, hvordan lejen reguleres, og hvilken leje der tages udgangspunkt i ved reguleringen.

For ældre erhvervslejekontrakter – indgået før erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000 – kan der være begrænsninger i og formkrav til, hvordan aftaler om lejereguleringer skulle udformes.

Også for erhvervslejemål gælder det, at lejereguleringen overfor lejeren gennemføres ved udlejers meddelelse til lejeren, hvis ikke andet her er aftalt.

Glemte reguleringer fra tidligere år?

Hvis udlejer eller administrator har glemt eller undladt at regulere lejen op i henhold til den indgåede aftale, kan der opstå tvist om, hvorvidt de glemte reguleringer kan efteropkræves. De forhøjede lejebeløb kan som udgangspunkt kræves med tilbagevirkende kraft – alene begrænset af forældelse; men der kan være indtrådt passivitet eller andre konkrete omstændigheder, der medfører, at udgangspunktet må fraviges.

Selvom man har glemt/undladt at regulere lejen, kan man fremadrettet opkræve leje i overensstemmelse med det aftalte, i det selve aftalen om lejeregulering ikke bortfalder ved forældelse. Når reguleringen genoptages, kan der som udgangspunkt ske regulering, som om der løbende var sket regulering – altså ud fra den leje, som ville være gældende, hvis udlejer har gennemført alle aftalte reguleringer. Udgangspunktet må fraviges, hvis lejeren har fået en berettiget forventning om, at aftalen om lejeregulering ikke længere er gældende.

Focus Advokater bemærker

Udlejer kan aftale løbende lejereguleringer med såvel bolig- som erhvervslejere, og det gør det blandt andet muligt at sikre, at man løbende får lejestigninger, uden at der skal ske en formel varsling eller en vurdering eller beregning af lejen. Forudsætningsvist vil den løbende udvikling af lejen på den måde også afspejle den almindelige prisudvikling i samfundet, hvilket for eksempel kan gøre ejendommen med lejemålene (mere) attraktiv i en salgssituation.

Udlejer skal dog samtidig være opmærksom på, at den leje, som man regulerer op – uanset en gyldig aftale – aldrig må overstige den leje, som man gyldigt kan kræve efter lejelovens regler. Også i erhvervslejeforhold kan en aftalt regulering medføre, at lejen kommer til at overstige markedslejen. Her vil det dog være op til den individuelle aftale, om lejeren kan kræve lejen nedsat.

Rådgivning

Hos Focus Advokater har vi stor praktisk erfaring med koncipering af bolig- og erhvervslejeaftaler og håndtering af de problemstillinger, der kan opstå i forbindelse med for eksempel de kommercielle overvejelser og forhandlinger ved indgåelse af en aftale om lejeregulering i erhvervslejeforhold, konsekvenserne at gennemførelse af lejereguleringer generelt, og vurderingen af udlejers muligheder for samt begrænsninger i at kræve løbende lejereguleringer overfor såvel bolig- som erhvervslejere.

Har du behov for rådgivning i relation til dine erhvervs- og boliglejemål, er du velkommen til at kontakte vores lejerets-team.