Entreprisekontrakter i nybyggeri – hvad skal du som bygherre være opmærksom på?

Nybyggeri er populært i Danmark, hvilket blev særligt tydeligt i perioden med et lavt renteniveau, hvor der for alvor var gang i byggeriet af enfamilieshuse. Samtidig har det sat skub i nybyggerierne, at mange kommuner har udstykket et betydeligt antal byggegrunde i de sidste 10-15 år. Mange nybyggerier er typehuse, hvor entreprenøren er et af de større typehusfirmaer. I disse tilfælde kan man fristes til at tro, at kontrakten er ”som den skal være” og ikke er til diskussion med typehusfirmaet. Dette er dog ikke helt rigtigt, og særligt ikke i øjeblikket, hvor der er stor konkurrence blandt aktørerne på markedet.

Ved nybyggeri er der en række punkter, som det er vigtigt at være opmærksom på forud for indgåelse af entreprisekontrakten. Disse opmærksomhedspunkter vil vi belyse nærmere her.

Standardkontrakter og AB-Forbruger

Typehusfirmaerne anvender ofte standardkontrakter. Selvom disse kontrakter på mange punkter kan være udtryk for en rimelig afvejning mellem typehusfirmaets og forbrugernes rettigheder, vil der være tilfælde, hvor kontrakten er udformet således, at den er til fordel for typehusfirmaet. Det er disse steder i kontrakten, hvor du skal være særligt opmærksom.

Kontrakterne indeholder derudover ofte en henvisning til AB-Forbruger. AB-Forbruger er et aftalesæt, som parterne kan vælge at vedtage som en del af aftalegrundlaget. Omvendt gælder aftalesættet ikke, hvis det ikke er aftalt eksplicit. Aftalesættet er på mange måder udtryk for forbrugerbeskyttelse, idet det giver forbrugeren nogle rettigheder, som man ikke ville have, hvis AB-Forbruger ikke var vedtaget. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at en eller flere bestemmelser fra AB-Forbruger kan være fraveget i selve entreprisekontrakten.

Hvilke punkter skal man være særligt opmærksom på som bygherre?

Bank- og advokatforbehold: I første omgang skal du være opmærksom på, om kontrakten indeholder et forbehold for din bank og din advokats godkendelse af kontrakten (ofte kaldet ”bank- og advokatforbehold”). Du bør aldrig underskrive en entreprisekontrakt uden disse forbehold, da forbeholdene medfører, at du kun er bundet af kontrakten, hvis din bank og advokat godkender kontrakten. Du får her mulighed for at rådføre dig med advokat og bank, inden kontrakten bliver endelig. Advokatforbeholdet skal være udformet således, at det vedrører forbehold for advokatens godkendelse af kontrakten/aftalen i sin helhed.

Betalingsordning (forudbetalinger): En kontrakt, der indebærer forudbetaling af entreprisesummen, bør generelt undgås, idet en sådan kontrakt indebærer en stor risiko for, at du som bygherre lider tab, hvis entreprenøren går konkurs.

Ret til tilbagehold i entreprisesummen: I kontrakten bør det indgå, at du som bygherre har ret til at tilbageholde en del af entreprisesummen i tilfælde af, at der konstateres mangler ved byggeriet. Tilbagehold af en del af entreprisesummen har den fordel, at det giver entreprenøren et incitament til at udbedre manglerne. Retten til tilbagehold gælder også uden eksplicit vedtagelse, og hvis ikke andet fremgår af aftalen, men det er klart at foretrække, at entreprenøren i kontrakten specifikt har indskrevet og dermed anerkendt denne ret.

Sikkerhedsstillelser: Entreprenøren vil typisk stille krav om, at bygherre stiller en garanti for betalingen (en bygherregaranti). Denne vil sædvanligvis være udformet som en ubetinget anfordringsgaranti, hvorved entreprenøren kan trække på garantien, uanset om du har indsigelser imod arbejdets udførelse.

Du bør ikke acceptere en ubetinget anfordringsgaranti, idet den som minimum bør være betinget af din ret til at begære en sagkyndig beslutning, hvor en sagkyndig tager stilling til om entreprenøren er berettiget til at få garantien udbetalt (AB-Forbruger § 11).

Som bygherre har man også mulighed for at stille krav om, at entreprenøren stiller en entreprenørgaranti (AB-Forbruger § 10). En entreprenørgaranti giver dig en begrænset sikkerhed for, at entreprenørens forpligtelser bliver opfyldt. Krav om en entreprenørgaranti vil dog normalt forøge prisen på entreprenørens tilbud, hvorfor det i det konkrete tilfælde må vurderes om det giver mening at kræve, at entreprenøren stiller en entreprenørgaranti. Dette kunne f.eks. være aktuelt, hvis du entrerer med et typehusfirma, der har en strammere likviditet. Flere typehusfirmaer arbejder dog ud fra den model, at de finansierer byggeriet undervejs, og at du som forbruger først, betaler ved afleveringen. I disse tilfælde er en garanti ikke oplagt, idet dog bemærkes, at garantien fortsat kan bruges efter afleveringen, er gennemført, som sikkerhed for eventuelle krav som måtte opstå inden 5-årsgennemgang, hvis denne er aftalt. Behovet for garanti afhænger meget af entreprenørens likviditet.

Ændringer i materialevalg: I det omfang der er aftalt anvendelse af et bestemt materiale, bør entreprenøren i kontrakten være forpligtet til at indhente din godkendelse, hvis det er nødvendigt at ændre i materialevalget som følge af, at det ikke er muligt at udføre byggeriet med det aftalte materiale.

Dagbod: I tilfælde af at byggeriet bliver forsinket og forsinkelsen skyldes entreprenøren, er det udgangspunktet at bygherre kan kræve erstatning i det omfang bygherre har lidt et tab som følge af forsinkelsen. Et tab kan f.eks. være lejeudgifter som følge af, at man ikke kan flytte ind i huset.

Dagbod er et alternativ til erstatning. Dagboden er et på forhånd fastsat pengebeløb, som entreprenøren forpligter sig til at betale til bygherren for hver dag, entreprenøren er ansvarspådragende forsinket med byggeriet. I de fleste tilfælde vil det for en forbruger være mest fordelagtigt at aftale dagbod, da en forbruger typisk ikke vil være i stand til at dokumentere et økonomisk tab som følge af forsinkelsen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at dagbod kun kan kræves, hvis det er aftalt klart og tydeligt.

Forsikringer: Entreprisekontrakten bør stille krav om, at entreprenøren og eventuelle underentreprenører tegner en ansvarsforsikring for skader, som entreprenøren eller en underentreprenør er ansvarlig for. Af kontrakten bør det samtidig fremgå, at forsikringen ikke har omkostninger for bygherre, og at den er uden selvrisiko for bygherre. I tillæg hertil bør typehusfirmaets pålægges en forpligtelse til at sikre, at den tegnede forsikring har et tilstrækkeligt dækningsomfang til dækning af eventuelle skader, og at dette dækningsomfang er til stede under hele byggeprocessen uanset typehusfirmaets andre byggesager.

Focus Advokater anbefaler

Ved indgåelse af en entreprisekontrakt anbefaler vi, at man grundigt undersøger entreprenøren på forhånd. Det kan give et indtryk af, hvordan entreprenørfirmaet agerer i andre byggesager, samtidig med at det kan give et nyttigt overblik over virksomhedens økonomi således at du bliver bevidst om, hvorvidt du skal kræve sikkerhed af entreprenøren, eller om du helt skal undlade at indgå aftalen.

Som bygherre vil det være en fordel at AB-Forbruger, er en del af aftalegrundlaget. Hvis AB-Forbruger allerede er en del af entreprenørens standardkontrakt, skal du være opmærksom på i hvilket omfang AB-Forbruger er fraveget, idet man ved aftale frit kan fravige AB-Forbruger.

Herudover er det vigtigt at være opmærksom på en række af de tidligere nævnte punkter, idet vi dog bemærker, at de på ingen måde er udtømmende, hvorfor vi anbefaler, at du søger rådgivning herom ved en advokat med speciale i entrepriseret forinden.

Har du brug for hjælp til gennemgang af din entreprisekontrakt, inden denne færdiggøres med typehusfirmaet, så tag endelig fat i vores team for entrepriseret.