Kan udlejer indgå aftaler med lejer om istandsættelsens omfang ved sin underskrift på fraflytningsrapporten?

Et fraflytningssyn har til formål at gøre det klart, i hvilket omfang udlejeren ønsker at gøre krav på istandsættelse gældende mod lejeren – fraflytningssynet og fraflytningsrapporten udgør således udlejerens reklamation over for lejer.

Siden 1. juli 2015 har det været obligatorisk at afholde et fraflytningssyn og i denne forbindelse udarbejde og udlevere en fraflytningsrapport til lejeren, såfremt man udlejer mere end én beboelseslejlighed på det tidspunkt, hvor fraflytningssynet afholdes. De nærmere regler herfor findes i lejelovens § 187 – og overholdes reglerne ikke, mister udlejeren sit krav på istandsættelse.

Hensigten med de restriktive regler har været at nedbringe tvisterne mellem udlejeren og lejeren om udlejerens istandsættelseskrav, idet hver femte sag, der blev behandlet ved huslejenævnene, omhandlede dette. På trods af lovreguleringen i 2015 ses dog fortsat utallige sager ved huslejenævnene omhandlende udlejerens istandsættelseskrav. Disse utallige sager er formentlig også årsagen til, at flere udlejere i forbindelse med synsforretningen forsøger at indgå en bindende aftale med lejeren om, hvilke istandsættelsesarbejder lejeren skal betale for. Disse aftaler vil blive nærmere gennemgået i denne artikel, herunder spørgsmålet om, hvordan sådanne skal formuleres, og om de overhovedet er gyldige.

Lejelovens krav til fraflytningsrapporten

Lejeloven stiller ikke formkrav til fraflytningsrapporten, udover at den skal være skriftlig. Skriftlighedskravet fremgår ikke af bestemmelsens ordlyd (lejelovens § 187, stk. 4), men forarbejderne synes at forudsætte dette.

Udlejer kan derfor udfærdige rapporten, som han finder det hensigtsmæssigt. Dog er det som følge af formålet med fraflytningsrapporten et krav, at den på en klar og utvetydig måde giver lejeren en forståelse af, hvilke istandsættelseskrav, udlejeren vil rejse krav om. Det betyder, at den skal angive hvilke slags istandsættelsesarbejder, der er tale om, samt hvor disse arbejder skal udføres i det pågældende lejemål.

Udlejeren kan derfor ikke nøjes med at angive, at lejemålet generelt fremtræder misligholdt, og at det skal udbedres for lejerens regning. Er fraflytningsrapporten ikke tilstrækkelig klar, risikerer udlejeren at miste sit krav på istandsættelse ved fraflytning, da udlejer dermed ikke lever op til kravene om behørig reklamation.

Det er ikke et krav, at udlejeren giver et overslag eller ansætter et beløb for de istandsættelsesarbejder, der er anført i fraflytningsrapporten.

Som følge af kravet om skriftlighed, kan udlejer ikke mundtligt reklamere over for lejer, dvs. fremsætte istandsættelseskrav, medmindre udlejeren selvfølgelig er undtaget fra de obligatoriske regler om fraflytningssyn og fraflytningsrapport.

Lejerens underskrift på fraflytningsrapporten

Lejeloven afskærer ikke parterne fra at indgå en bindende aftale om istandsættelsesomfanget i forbindelse med fraflytningssynet, såfremt formalia i øvrigt er opfyldt (rettidig indkaldelse til og afholdelse af flyttesyn samt udarbejdelse af fraflytningsrapporten).

Aftalen med lejeren kan f.eks. udformes og dokumenteres ved, at lejeren i fraflytningsrapporten erklærer sig indforstået med at hæfte for de i rapporten anførte istandsættelsesarbejder. Det er udlejeren, der skal kunne dokumentere, at der er indgået en bindende aftale med lejer, idet det er udlejeren, der har et krav mod lejeren.

Det er ikke tilstrækkeligt, at lejeren blot sætter sin underskrift på fraflytningsrapporten, idet dette alene betragtes som en kvittering for, at lejeren har modtaget en kopi af rapporten, medmindre andet fremgår (udtrykkeligt). Det skal derfor være tydeligt, at lejeren har afgivet et egentligt samtykke til at hæfte for de anførte istandsættelsesarbejder – i modsat fald vil der blot være tale om en kvittering fra lejerens side.

Det faktum, at et vilkår ikke er tydeligt beskrevet, vil som udgangspunkt være til skade for den part, der har udformet vilkåret. Og da det er udlejer, der udarbejder fraflytningsrapporten, vil det være til skade for udlejer, hvis vilkåret ikke er tilstrækkeligt klart formuleret.

I praksis er der forskellige eksempler på, hvad en udlejer har indføjet som formuleringer i rapporterne for at synliggøre, hvad der er aftalt med den lejer, der har underskrevet. I nogle anerkender lejerne ’blot’ at hæfte for istandsættelsens omfang, i nogle anerkender lejerne ligeledes kravenes størrelse og/eller at udlejer tager forbehold for at fremsætte yderligere krav end de i rapporten anførte. Herudover findes der formuleringer, hvor lejeren ikke kan kvittere for modtagelsen af rapporten uden samtidig at tiltræde et eller flere af disse aftalevilkår, hvorimod andre rapporter har to afkrydsningsfelter; ét til at anerkende modtagelsen af en kopi af rapporten og ét til f.eks. at anerkende at hæfte for istandsættelsens omfang.

Hvad er så det rigtige – og tilstrækkelige for at anse en aftale for indgået? Det er et krav til vedtagelsen af en sådan aftale/et sådant vilkår om istandsættelsesomfanget, at det er tydeligt fremhævet. Her ses der på, på hvilken side vilkåret står på, altså om det står på forsiden, bagsiden eller om det er ’gemt væk’ i midten af dokumentet, eventuelt skjult i blandt mange flere vilkår. Herudover ses der på, om vilkåret er særligt fremhævet, f.eks. med fed skrift eller understreget. Der kan ikke opstilles nogle generelle gyldighedskrav til et vilkår i en fraflytningsrapport om, at lejeren anerkender istandsættelsesforpligtelsen, men det er vigtigt, at det står fremhævet og tydeligt for lejeren, at det er det, som vedkommende skriver under på.

Lejerens underskrift er derfor ikke nok, hvis vilkåret ikke fremgår tydeligt, der hvor lejeren skal skrive under. Det kan også blive tillagt vægt, at lejeren har haft mulighed for alene at kvittere for modtagelsen af rapporten, i det lejeren derved har haft mulighed for at undlade at kvittere for, at omfanget af istandsættelsesforpligtelsen blev anerkendt.

Alene aftaleretlige ugyldighedsregler kan tilsidesætte en sådan aftale. Her vil det formentlig kunne få en betydning, om arbejderne er fyldestgørende beskrevet, og om lejeren kan antages at have fået tilstrækkeligt overblik over omfanget af de forpligtelser, som istandsættelsesaftalen medfører, inden afgivelsen af sin underskrift. Der må ikke indgå aftale om udførelse af arbejder, som lejeren notorisk ikke er forpligtet til at betale for, f.eks. således at det leje sættes i bedre stand ved fraflytningen, end det var ved indflytningen.

Hensigten med de aftaleretlige ugyldighedsregler er nemlig bl.a. at beskytte forbrugere, men også andre, mod at den anden part misbruger sin overlegne stilling til at skaffe sig fordele ved at anvende vilkår, der ensidigt tjener hans interesser. Der ses således bl.a. på styrkeforholdet mellem parterne, hvorfor det kan have en betydning, om den ene part har professionel sagkundskab på området, og/eller den anden part er særlig ukyndig på området. Som udgangspunkt vil en lejer i boliglejemål blive betragtet som forbruger, idet udlejer ofte handler inden for sit erhverv og lejer uden for sit erhverv. Det stiller store krav til aftalen, og derfor kan der ikke gives en fuldstændig sikkerhed for, at aftalen altid holder, da individuelle forhold kan spille ind konkret.

Ankenævnet for huslejenævnene traf den 2.6.2023 afgørelse i en sag om udlejers istandsættelseskrav, hvor lejer havde underskrevet fraflytningsrapporten og derved ifølge ankenævnet havde indgået en aftale med udlejer om udlejers istandsættelseskrav. Udlejer havde i forbindelse med et fraflytningssyn gjort nogle krav gældende over for lejer i en fraflytningsrapport. Lejer havde underskrevet fraflytningsrapporten og der var alene ét underskriftsfelt. Over underskriftsfeltet var følgende anført med fed skrift: ”Anerkender at have modtaget nærværende fraflytningsrapport og accepterer at hæfte for udbedring af de mangler, der er anført ovenfor.” 3 ud af de 5 ankenævnsmedlemmer fandt, at lejer ved sin underskrift på fraflytningsrapporten havde indgået en aftale med udlejer vedrørende hæftelsen for udbedringen af manglerne. Flertallet lagde vægt på, at ordlyden af vilkåret var tilstrækkeligt klar og at lejer med sin underskrift dermed havde erklæret sig enig i, at de i fraflytningsrapporten angivne mangler skulle udbedres for lejers regning. På baggrund heraf fandt flertallet det ikke relevant at tage yderligere stilling til, hvorvidt udlejer faktisk havde dokumenteret sit krav med billeder, da lejer med sin underskrift havde erklæret sig enig i, at der var et behov for istandsættelse af gulvet. Mindretallet fandt, at fraflytningsrapporten ikke overholdt lejelovens ufravigelige krav til afholdelse af et fraflytningssyn, da formuleringen af bestemmelsen forudsætter, at lejer i fraflytningsrapporten har fået et valg om at kvittere for modtagelsen, hvilket lejeren ikke havde i denne sag. Udlejeren havde nemlig lavet en fraflytningsrapport uden mulighed for alene at kvittere for modtagelsen. Der blev truffet afgørelse efter flertallet.

Sammenfatning

Opsummerende kan det konkluderes, at aftaler om istandsættelsesomfanget bindende kan indgås mellem parterne, når udlejer er varsom ved sin formulering af det konkrete vilkår og ved sin placering og fremhævelse af vilkåret i fraflytningsrapporten. Det anbefales, at der er to underskriftfelter (selvom det ikke i henhold til nævnspraksis altid er afgørende), og at det tydeligt fremgår, hvad der er omfattet af istandsættelsespligten, og hvad det er, at lejeren anerkender ved sin underskrift.

Artiklen har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, september 2024.