Formelle krav til udlejers opsigelse af boliglejemål – indsigelsesvejledningen

Lejeloven opstiller nogle krav til udlejer, når udlejer ønsker at opsige en lejer af et boliglejemål. Omfanget af kravene afhænger af, om der er tale om et lejemål, der falder ind under kategorien ”frit opsigelige lejemål” eller ikke. Forinden udlejer sender en opsigelsesskrivelse afsted til lejer, skal udlejer således have orienteret sig om, hvilken kategori lejemålet falder ind under, da udlejers opsigelse er underlagt forskellige begrænsninger afhængig af kategoriseringen.

Udover at udlejer skal finde ud af, hvilken bestemmelse, der gælder, skal udlejer også være opmærksom på, hvilke formkrav der gælder, når opsigelsen skal skrives. Et af disse formkrav er kravet om, at en opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse mod opsigelsen., Dette formkrav vil blive behandlet i denne artikel, da ny retspraksis viser, at der kan være nogle faldgruber.

Udlejers indsigelsesvejledning

Alle udlejers opsigelser, medmindre der er tale om opsigelse af et accessorisk enkeltværelse eller etablissementslejemål, skal indeholde en indsigelsesvejledning. Det betyder, at lejer skal modtage en vejledning om, hvad han/hun skal gøre, hvis opsigelsen ikke kan godkendes.

Lejelovens § 176, stk. 1 angiver følgende om indsigelsesvejledningen: ”Udlejerens opsigelse… indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2.” Lejelovens § 176, stk. 2, 1. pkt. angiver følgende om lejers adgang til at gøre indsigelse: ”Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse…”.

Udlejer kan ikke nøjes med blot at henvise til lejelovens § 176, stk. 2, da dette i sig selv ikke udgør en vejledning. Det er derimod ikke et krav, at udlejer henviser til lejelovens § 176, stk. 2, når han giver indsigelsesvejledningen.

Det vil sige, at lejer skal have oplyst, at lejer senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejer, skal gøre indsigelse. Giver udlejer i sin indsigelsesvejledning en for kort frist, f.eks. 4 uger i stedet for 6 uger, eller undlader at angive fristen, vil opsigelsen være ugyldig af denne grund, selvom lejer ser stort på de 4 uger og først gør indsigelse inden for 6-ugersfristen, eller hvor lejeren giver indsigelse, selvom fristen ikke er angivet i opsigelsen.

Hvis udlejer giver lejer en for lang frist, vil dette ikke have en betydning for opsigelsens gyldighed, da lejelovens § 176, stk. 2 gerne må fraviges til gunst for lejer. Udlejer vil dog være bundet af denne længere frist.

Af bestemmelsens 2. pkt. fremgår følgende om konsekvenserne af lejers indsigelse: ”Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.” Fristen for udlejer til at anlægge sag ved boligretten, afhænger således af hvornår lejerfristen udløber og ikke at hvornår lejeren gør indsigelse indenfor lejerens frist. Spørgsmålet er her, hvilken betydning det har for udlejers frist, når udlejer har givet lejer en for lang frist for indsigelse – altså om udlejers frist forlænges tilsvarende, da lejers frist jo udløber senere, end loven angiver, eller om udlejers frist forkortes med den tid, som lejers frist er blevet forlænget med, så udlejer altid skal have indbragt sagen for boligretten senest 12 uger efter lejers modtagelse af opsigelsen. Dette er uafklaret i retspraksis, men umiddelbart må svaret være, at udlejer fortsat må være forpligtet til at overholde sin frist til at indbringe sag for boligretten inden 6 uger efter udløbet af den korrekt beregnede lejerfrist, dvs. lovens frist.

Opsigelsen vil ikke være ugyldig, fordi udlejer i sin indsigelsesvejledning skriver ordet “inden” i stedet for “senest“, da det tidligere af Højesteret er blevet slået fast, at fristen efter disse to begreber måtte forstås som den samme.

Det sker, at udlejer (ved en fejl) undlader at oplyse lejer om, at lejers indsigelse skal være skriftlig, jf. ordlyden af § 176, stk. 2. Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt opsigelsen som følge heraf er ugyldig. Retsstillingen er her endnu uafklaret; men svaret får vi nok indenfor en overskuelig fremtid.

Procesbevillingsnævnet har således den 14.5.2024 givet en udlejer tilladelse til at kære en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 1.12.2023, til Højesteret. Østre Landsrets afgørelse er refereret i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret 2024, s. 97ff. Kendelsen omhandlede spørgsmålet om, hvorvidt udlejers opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde konkret oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Problematikken udspringer af, at det er fast antaget i Højesterets praksis, at en lejer ikke kan gøre indsigelse mod en opsigelse pr. mail (eller mundtligt), jf. lejelovens § 13, stk. 2, hvor det fremgår, at ”Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter”. Dette omfatter – jf. bl.a. Højesterets afgørelse refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2022, s. 4449ff. og flere tidligere afgørelser – også lejers indsigelse efter § 176, stk. 2. Hvis en lejer alene gør indsigelse pr. mail, skal det med andre betragtes som lejeren ikke har gjort indsigelse. Det står fast.

I førnævnte sag sendte udlejer i april 2023 en opsigelse til lejerne af et boliglejemål på grund af overtrædelser af god skik og orden. I opsigelsesskrivelsen var bl.a. anført følgende: ”I henhold til lejelovens § 176 stk. 2, skal I senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, hvis opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil herefter indbringe spørgsmålet for Boligretten.” Udlejer havde således ikke angivet, at lejers indsigelse skulle være skriftlig. Fire dage senere fremsendte lejerne en mail til udlejer, hvori der blev gjort indsigelse til opsigelsen. I juni 2023 fremsendte udlejers et brev til lejerne, hvori der blev indkaldt til flyttesyn, idet der ikke var fremkommet gyldige indsigelser til opsigelsen. I juli 2023 fremsendte lejerne et brev til udlejer, hvori det blandt andet blev gjort gældende, at opsigelsen var ugyldig. I august 2023 indgav udlejeren en begæring til fogedretten om udsættelse af lejerne af boliglejemålet.

Under sagen ved fogedretten gjorde lejerne gældende, at opsigelsesskrivelsen var ugyldig. Der blev i den forbindelse henvist til, at udlejeren i opsigelsesskrivelsen ikke havde oplyst om, at lejerne skulle gøre ”skriftlig” indsigelse. Fogedretten lagde til grund, at lejerne ikke havde overholdt 6-ugers fristen til at fremkomme med indsigelser i medfør af lejelovens § 176, stk. 2, idet lejernes første indsigelse var fremsendt ved en mail. Lejerne var på denne baggrund afskåret fra at gøre materielle indsigelser gældende vedrørende opsigelsen – altså indsigelser mod selve grundlaget for opsigelsen. Lejerne var dog ikke afskåret fra at anfægte opsigelsesskrivelsens gyldighed, i det indsigelser mod gyldighed ikke falder på grund af manglende iagttagelse af en frist. Fogedretten udtalte herefter, at efter lejelovens § 176, stk. 1, 1. pkt., skal udlejer oplyse lejer om lejers adgang til at gøre indsigelse, hvilket sammenholdt med stk. 2, må forstås således, at udlejers opsigelse – for at være gyldig – skal indeholde oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Fogedretten fandt herefter, at udlejers opsigelse var ugyldig og afviste sagen. Fogedrettens afgørelse blev indbragt for landsretten. Landsretten stadfæstede fogedrettens afgørelse om afvisning, da landsretten var enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor.

Spørgsmålet er, om dette vil stå ved magt, efter at Højesteret har prøvet sagen. Det kan f.eks. diskuteres, om lejerens rettigheder er blevet tilsidesat ved at ordet ”skriftlig” ikke indgik, allerede fordi dette ord jo ikke ville have vejledt lejeren yderligere i forhold til, om indsigelsen kunne sendes pr. mail. Omvendt kan man argumentere for, at ordet skriftlig fremgår direkte af ordlyden af § 176, stk. 2 og angivelse deraf derfor er en objektiv gyldighedsbetingelse. Interessant bliver i hvert fald nu at se, hvad Højesteret når frem til – er det udlejers forpligtelse at gøre lejer opmærksom på, at lejers eventuelle indsigelse skal være skriftlig for at være gyldig? Uanset hvad anbefales det, at man som udlejer altid gør lejer opmærksom på, at en eventuel indsigelse skal være skriftlig for at være gyldig. Udlejer behøver dog ikke angive i opsigelsen, at lejeren ikke kan afgive indsigelsen pr. mail.

Konsekvensen ved mangelfuld/manglende indsigelsesvejledning

Giver udlejer ikke en indsigelsesvejledning ved en opsigelse, eller er vejledningen ikke givet formelt korrekt, vil opsigelsen være ugyldig med den konsekvens, at den ikke har retsvirkning, og at lejeren derfor kan se bort fra den, og ikke er forpligtet til at flytte – uanset om lejeren har gjort indsigelse. Det gælder selv om lejer faktisk kommer med en indsigelse mod opsigelsen, og selv om den formelle mangel reelt er uden betydning. Det fremgår direkte af lejelovens § 176, stk. 2, at indsigelsesvejledningen er en gyldighedsbetingelse.

Det er ikke muligt for udlejer efterfølgende at rette op på den manglende indsigelsesvejledning. Det betyder, at har udlejer – hvor det var påkrævet – undladt at give en indsigelsesvejledning til lejer, eller givet en forkert vejledning, må udlejer afgive en ny og gyldig opsigelse, med et nyt varsel. Lejer har ikke pligt til at gøre udlejer opmærksom på, at opsigelsen er ugyldig, og kan derfor uden at iagttage 6-ugers fristen for indsigelse til enhver tid påberåbe sig ugyldigheden, herunder f.eks. under fogedrettens behandling af en begæring om udsættelse af lejer. Fraflytter lejer uden forinden at have gjort ugyldigheden gældende, har lejer som udgangspunkt dog mistet adgangen til få opsigelsen tilsidesat og kræve lejemålet tilbage.

Denne artikel er skrevet af advokat Maria Duus og har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, juni 2024-udgaven.