Lejefastsættelse i ejerlejligheder og faldgruberne herved

Reglerne om lejefastsættelse handler generelt om, hvilket niveau begyndelseslejen i et lejemål kan og må fastsættes/aftales til. Reglerne er ikke altid de samme, og det er nemlig ikke helt simpelt at fastslå, hvilke regler der gælder og til hvilken husleje, udlejningen lovligt kan ske, når en ejer af en eller flere ejerlejligheder ønsker at udleje eller genudleje en ejerlejlighed, eller når man køber en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet. Læs med herunder.

Generelt om lejefastsættelsen

Reglerne er mest komplicerede, når kommunen – som ejerlejligheden/ejerlejlighederne er beliggende i – er en såkaldt reguleret kommune. De fleste kommuner er regulerede – alene ca. 20 % af landets kommuner er uregulerede. I regulerede kommuner skal udlejeren følge principperne fra den gamle boligreguleringslov, som er overført til den nye sammenskrevne lejelov.

Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i reglerne for lejefastsættelse i ejerlejligheder, der er beliggende i regulerede kommuner. Her er det stadig i dag afgørende for, hvilke regler for lejefastsættelse der gælder, hvor mange lejligheder, der var i ejendommen den 1. januar 1995. En ejerlejlighed er selvstændigt udmatrikuleret og betragtes i denne sammenhæng som én ejendom. Hvis ejeren har (eller tidligere ejere havde) flere ejerlejligheder i samme ejerforening den 1. januar 1995, bliver tingene straks mere komplicerede. Det kan du læse mere om herunder.

Ejer udlejer en enkelt ejerlejlighed, der udlejes, gælder reglerne om “småhuse” (ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. den 1. januar 1995); medmindre ejeren den 1. januar 1995 ejede flere end 6 lejligheder i ejerforeningen (jf. straks nedenfor)! Det gælder også, hvor hovedejendommen med ejerlejligheden er opført efter 1995 (og man ikke har aftalt markedsleje).

Den leje, der kan fastsættes efter reglerne om “småhuse”, er en leje, der er begrænset af, hvad der kan kræves i sammenlignelige lejemål, hvor lejen er fastsat og reguleret efter reglerne omkostningsbestemt leje, som er hovedreglen i de regulerede kommuner. Der henvises i denne sammenhæng til artiklen om lejefastsættelsen for småhuse , men overordnet kan det nævnes, at handelsprisen og ejers finansieringsudgifter mv. er uden betydning, og at lejeniveauet ofte kan være lavere, end udlejeren forventer. Dette, da lejen fastsættes ud fra sammenlignelige ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi, eventuelt med tillæg af forbedringer (= den omkostningsbestemt leje).

Er en ejerlejlighed taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer, uanset antallet af lejligheder, kræve markedsleje (fri fastsættelse af lejen) – men det kræver, som anført ovenfor, at udlejer husker at aftale det i lejekontrakten! Her er der nemlig tale om et lejemål i de såkaldte ”nyopførte ejendomme”.

Ejerlejligheder i en “restejendom”

Problemet med ejerlejligheder i forhold til lejefastsættelsen er de situationer, hvor der er tale såkaldte ”restejendomme”. Køber man en ejerlejlighed (eller flere) i en hovedejendom, der er opført før 1995, er det derfor meget væsentligt, at man kender (hoved)ejendommens historik.

Som nævnt ovenfor, udgør hver enkelt ejerlejlighed som udgangspunkt én selvstændig ejendom. Dog skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening – her er der tale om det udvidede ejendomsbegreb. Hvorvidt flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Det betyder, at ejes flere ejerlejligheder af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes ejerlejlighederne således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.

Ejendomme, der består af flere ejerlejligheder, der ikke er solgt efter udstykning eller opførelse, kaldes for ”restejendomme”. Dette, da de består af de lejligheder, som den oprindelige ejer af ejendommen, der har foretaget opførelsen eller udstykningen i ejerlejligheder, har tilbage på et givent tidspunkt efter at have solgt ejerlejligheder fra løbende. De lejligheder, den oprindelige ejer har tilbage, er “resten”.

Reglen om det udvidede ejendomsbegreb indebærer her, at hvis samme ejer den 1. januar 1995 ejede flere end 6 ejerlejligheder (beboelseslejligheder), er den nuværende ejer, hvis der udlejes, underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje! Dette gælder, uanset om man kun har købt én ejerlejlighed efter 1. januar 1995 og uanset, om den man køber af, også kun ejede den ene lejlighed, og måske endda selv har beboet den! Det er forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende.

Dette overrasker mange, og det kan blive dyrt, hvis man ikke er opmærksom på at få sat huslejen rigtigt. Det er kompliceret overhovedet at finde ud af, hvem der ejede ejerlejligheden den 1. januar 1995 endsige dokumentere og opgøre den omkostningsbestemte leje i en ejerlejlighed, hvor driftsudgifterne i vidt omfang hører under ejerforeningen i den pågældende ejendom, og udlejer kan have fastsat en leje, der er højere end, hvad der følger af reglerne, fordi udlejer ikke var klar over, at hvad der var det rigtige grundlag for lejefastsættelse.

Således er der mange faldgruber ved lejefastsættelsen i ejerlejligheder, som man skal være opmærksom på.

Ydelser ud over lejen

Ved udlejning af en ejerlejlighed skal man i øvrigt være opmærksom på, at man ikke bare kan vælte ejerforeningsudgifter/fællesudgifterne direkte over på lejeren. Det gælder uanset, hvilke regler for lejefastsættelse der måtte gælde. Forbrugsudgifter ud over udgiften til varme kan endvidere alene kræves, hvis der er individuelle målere i lejligheden, og i nogle ejerforeninger er det ikke muligt at kræve, at lejeren tilmeldes direkte til forsyningsselskabet som forbruger, og så er det udlejers pligt at lave forbrugsregnskaber mv.

Østre Landsrets kendelse af 11. juni 2024
(U 2024.3944 Ø) til illustration

En lejlighed var beliggende i en ejendom, som pr. 1. januar 1995 havde karakter af en såkaldt restejendom omfattende mere end seks ejerlejligheder ejet af samme udlejer. Lejligheden blev frasolgt restejendommen i 1997, og køberen flyttede ind i lejligheden og anvendte den som ejerbolig frem til 2007. Lejligheden blev siden udlejet til tredjemand frem til 2014, hvor en ny person/udlejer købte den.

Udlejer indgik med virkning fra den 27. oktober 2021 en tidsbegrænset lejeaftale med to lejere. I 2022 indbragte lejerne lejefastsættelsen for huslejenævnet, som traf afgørelse om, at lejen skulle nedsættes med baggrund i reglerne om småhuse.

For boligretten blev spørgsmålet om ejendommens status udskilt til særskilt prøvelse. Boligretten fandt, at lejligheden var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje, selvom lejemålet i 1997 blev frasolgt en restejendom, for hvilken lejefastsættelsen pr. 1. januar 1995 var omkostningsbestemt reguleret.

Landsretten afgjorde, at det var forholdene pr. 1. januar 1995, der var afgørende for, om småhusreglerne fandt anvendelse. Hverken det forhold, at lejligheden efter frasalget i en årrække var beboet af ejeren selv, eller den omstændighed, at lejligheden ved overdragelsen blev en selvstændig ejendom efter ejerlejlighedsloven, ændrede herved. Landsretten stadfæstede således boligrettens kendelse. Landsretten bemærkede i øvrigt, at det af forarbejderne til lejelovens § 9, stk. 1, 3. pkt. (”…flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom) er præciseret, at hvis en udlejer, der ejer flere ejerlejligheder under samme ejerforening, overdrager en af ejerlejlighederne, udgår den pågældende ejerlejlighed af ejendomsbegrebet på tidspunktet for den retlige overdragelse, men ikke med virkning for status i relation til reglerne om småhuse.

Sammenfatning

I forbindelse med udlejning af ejerlejligheder/ køb af en ejerlejlighed med henblik på udlejning, er det væsentligt, at man kender til ejendommens historik og status pr. 1. januar 1995. Lejeniveauet kan afvige betydeligt afhængigt af, hvilke regler for lejefastsættelse, der gælder, og dermed for et eventuelt forudsat afkast eller for rentabiliteten i udlejningen generelt. I yderste konsekvens kan forskellen i lovlig leje være på mere end 500 kr. pr. m2 i årlig leje afhængigt af konkrete omstændigheder og beliggenhed. Den beskrevne kendelse fra Østre Landsret understreger, at alle transaktioner, der sker efter 1. januar 1995, ikke har nogen betydning for lejlighedens status i forhold til lejeregulering.

Artiklen har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, september 2024.