Lejefastsættelsen for småhuse – det lejedes regulerede værdi

Der er flere forskellige regler for, hvordan og efter hvilke regler lejen for et givent lejemål skal fastsættes. Når det skal vurderes, efter hvilke regler lejen skal fastsættes, er det afgørende, hvilken ”kategori” lejemålet samt ejendommen falder ind under, da reglerne om lejefastsættelse er opdelt i nogle forskellige kategorier. En af disse kategorier er ”småhusleje” – lejen for lejemål i ejendomme, der den 1. januar 1995 indeholdt 6 eller færre beboelseslejligheder. Her skal lejen fastsættes efter reglerne om det lejedes regulerede værdi. Denne artikel vil gennemgå reglerne for lejefastsættelse i småhuse. Reglerne findes i lejelovens § 7 og § 32. Artiklen vil ikke behandle emnet i forhold til lejemål i andelsboligforeninger.

Kort om småhusbegrebet

I lejelovens § 7 står, at lejelovens § 32 gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Afgørende er således antallet af beboelseslejligheder og ikke lokaler, der anvendes til andet end beboelse eller værelser.

Baggrunden for indførelsen af ”småhusleje” var at overføre de mindre ejendomme fra reglerne om lejefastsættelse i dagældende boligreguleringslov til lejelovens regler – dog med enkelte modifikationer. Ønsket var ifølge lovens forarbejder generelt at lette administrationen for ejerne af disse ejendomme, så de ikke skulle lave driftsbudgetter mv. for at kunne beregne lejen omkostningsbestemt.

Når det skal vurderes, om lejefastsættelsen i en ejendom skal ske efter lejelovens § 32, skal ”det udvidede ejendomsbegreb”, jf. lejelovens § 9, anvendes, når antallet af lejemål i den pågældende ejendom skal fastlægges. Det medfører f.eks., at flere selvstændigt matrikulerede ejendomme, der er opført kontinuerligt som én bebyggelse og har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, skal betragtes som én ejendom. Her skal man være opmærksom på, at antallet af beboelseslejligheder hurtigt vil kunne overskride grænsen på de 6 beboelseslejligheder, når antallet af beboelseslejligheder i flere ejendomme (efter det matrikulære ejendomsbegreb) skal ”lægges sammen”. Det udvidede ejendomsbegreb vil ikke blive gennemgået nærmere i denne artikel, men er selvstændigt behandlet i et tidligere indlæg.

Som nævnt er det afgørende tidspunkt for optællingen af beboelseslejligheder den 1. januar 1995. Ændringer i antallet af beboelseslejligheder i ejendommen, f.eks., etablering af nye lejemål eller inddragelsen af lejemål, så der bliver færre efter den 1. januar 1995, er uden betydning for, om småhusreglerne skal anvendes eller ej. Derfor kan man sige, at det vil være den lidt tilfældige omstændighed, hvor mange beboelseslejligheder der fandtes på nøjagtigt dette tidspunkt, der er afgørende.

Også ejendomme opført efter den 1. januar 1995 med 6 eller færre beboelseslejligheder er omfattet af reglerne, jf. lejelovens § 7, stk. 2. Det indebærer, at det er antallet af beboelseslejligheder i ejendommen på tidspunktet for ejendommens ibrugtagning, der er afgørende for ejendommens status, når ejendommen er opført efter den 1. januar 1995. For sådanne lejemål er det dog generelt muligt at aftale markedsleje, jf. lejelovens § 54.

Det lejedes regulerede værdi og sammenligningsgrundlaget

Efter lejelovens § 32 skal lejen i småhuse fastsættes efter principperne om det lejedes værdi i lejeloven, selvom der er tale om lejemål beliggende i regulerede områder – dvs. i områder, hvor lejen fastsættes ud fra ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi, eventuelt med tillæg af forbedringer (omkostningsbestemt leje). Det lejedes værdi er en sammenligningsleje, hvor lejeniveauet fastlægges ud fra en sammenligning med tilsvarende lejemål.

I ovennævnte bestemmelse står, at ”Lejen… kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23”. Fastsættelsen af lejen sker altså efter reglerne for det lejedes værdi, mens niveauet for lejens størrelse fastlægges efter reglerne for omkostningsbestemt leje. Meningen hermed var – og er – at lejeniveauet i småhuse skal svare til niveauet for den omkostningsbestemte leje i tilsvarende større ejendomme i området, dog således, at ejeren af småhuse ikke skal belastes med administrative problemer med at beregne lejen omkostningsbestemt. Udlejer kan altså ikke anvende andre lejemål i samme ejendom – eller andre lejemål i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder som sammenligningsgrundlag. Dette er væsentligt at huske på.

Det skal i den sammenhæng også nævnes, at der ikke skal ske en bedømmelse af lejevilkårene i forhold til andre lejemål i ejendommen ved lejefastsættelsen, da lejelovens § 22, stk. 1 ikke vil være gældende for lejeforholdet.

Der skal desuden være foretaget en varsling af omkostningsbestemt leje i et lejemål, for at det kan anvendes som sammenligningslejemål, fordi det fremgår af lejelovens § 32, at det skal være lejemål, hvor “…lejen er reguleret efter § 23“.

Sammenfattende kan man roligt sige, at det er noget af en opgave i de fleste byer at finde sammenligningslejemål, der opfylder kriterierne. Det skal man også være opmærksom på, før man varsler en lejeforhøjelse. Udgangspunktet er altid, at det er den part, som ønsker lejen ændret, som bærer bevisbyrden for, at lejen væsentligt afviger fra det lejedes værdi i tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter § 23.

Indkredsningen af sammenligningsgrundlaget, dvs. den nærmere vurdering af, hvorvidt et lejemål såvel formelt som materielt egner sig som sammenligningslejemål, vil ikke blive beskrevet nærmere i denne artikel. Det skal dog kort nævnes, at den formelle vurdering relaterer sig til spørgsmålet om, hvorvidt et lejemål opfylder de formelle kriterier for at være sammenlignelig, hvorimod den materielle vurdering relaterer sig til spørgsmålet om, i hvilket omfang lejemålet materielt er sammenligneligt.

Væsentlighedskriteriet

Når sammenligningsgrundlaget er indkredset, skal lejeniveaet fastsættes. I lejelovens § 32 er indsat den begrænsning, at lejen ikke væsentligt kan overstige det lejedes værdi for sammenligningsgrundlaget. Det betyder, at der er et vist spillerum for fastsættelsen af lejen, da lejen blot ikke må afvige væsentligt fra det anførte sammenligningsgrundlag. Det er en konkret vurdering, hvorvidt lejen væsentligt overstiger den sammenlignelige leje, men efter retspraksis er en afvigelse på 10-15 pct. som udgangspunkt væsentlig.

Lejen kan herefter kræves forhøjet, hvis lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, når der sammenlignes med ejendomme, som er reguleret efter lejelovens § 23. Omvendt kan lejen kræves nedsat, hvis lejen er væsentligt over den lovlige leje. Reglerne om lejeforhøjelse gennemgås ikke nærmere her.

Skyggebudget

Tvister om lejens størrelse skal indbringes for huslejenævnet. Nævnet kigger sjældent på konkrete sammenligningslejemål, dette bliver først aktuelt i boligretten. Huslejenævnet fastsætter lejen ud fra deres generelle kendskab til lejeniveauet. I mindre kommuner kan nævnet dog vurdere, at der slet ikke findes nogen lejemål, hvor lejen er fastsat og reguleret efter lejelovens regler om omkostningsbestemt leje. Hvis der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23, eller hvis lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 83 i lov om boligforhold her indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv., og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 23.

Som udgangspunkt vil der ikke være grundlag for at fremlægge et skyggebudget – eller beregninger af lejen – som dokumentation i en sag om lejeforhøjelse eller lejenedsættelse, hvis der er sandsynlighed for, at der findes sammenligningslejemål. Et skyggebudget vil således ikke indgå som et bevis, der tillægges nogen vægt, førend det er bevist, om der findes sammenligningslejemål. Det betyder, at der vil skulle føres et egentligt udelukkelsesbevis af den part, som vil have lejen fastsat efter et skyggebudget. En beregning af lejen ved opstilling af et skyggebudget skal først ske i det tilfælde, hvor udelukkelsesbeviset er ført. Det er ikke klart hvordan det dokumenteres eller sandsynliggøres, at lejens størrelse for sammenlignelige lejemål er ”atypisk”.

Efter praksis er huslejenævnets angivelse af, at der ikke findes sammenligningslejemål, ikke et tilstrækkeligt bevis for, at sådanne ikke findes. At parterne ikke har fundet og påberåbt sig sammenligningslejemål for huslejenævnet vil heller ikke være afgørende, da huslejenævnet efter officialprinicppet selv skal forestå sagens oplysning, og ikke er bundet af bevisbyrdeforhold og parternes anbringender. Endeligt lægges der efter praksis heller ikke vægt på, at huslejenævnet ikke har haft kendskab til sammenlignelige lejemål ud fra, nævntes erfaringer og generelt kendskab til lejemålene i kommunen, som det må lægges til grund, at kommunen er i besiddelse af. Alt dette medfører, at det kan være ekstremt svært for parterne i en boligretssag og/eller landsretssag at føre bevis for, at der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvilket igen medfører, at lejen ikke kan fastsættes på baggrund af et skyggebudget. Og det vil typisk føre til, at kravet om lejeændring for lejemålet vil blive tilsidesat, da en lejeændring kræver dokumentation i form af sammenligning.

Skyggebudgettet er ikke ubetinget til ulempe for udlejer. Det kræver dog, at udlejer har dokumentation for både driftsudgifterne og for de forbedringer som er udført i lejemålet. Desuden er det væsentligt, om ejendommen er taget i brug før eller efter 1963, da man i de nyere ejendomme kan medtage et højt afkast, der ofte fører til, at lejen kan sættes højt i skyggebudgettet.

Sammenligningslejemålene er afgørende!

Sammenligningslejemålene vil på baggrund af det ovenfor anførte således som udgangspunkt være det nødvendige og tilstrækkelige bevis – om end det ikke er endeligt afklaret i retstilstanden, hvor mange der skal til for at dokumentere, at den aftalte leje afviger væsentligt fra det lejedes værdi.

En retningslinje må være; hvis den part, der ønsker lejen ændret, ikke kan fremlægge sammenligningslejemål for boligretten, så bliver det meget svært at få lejen ændret – nærmest umuligt.

Et udgangspunkt må ligeledes være, at sammenligningslejemålene – hvis sådanne findes og påberåbes – skal besigtiges af boligretten, for at disse lejemål med sikkerhed kan antages at blive tillagt nogen reel bevismæssig værdi. Sammenligningslejemål, der ikke besigtiges, men hvorom der er fremlagt tilstrækkelig dokumentation for regulering efter lejelovens § 23, kan også indgå i bevisvurderingen – men det er uvist, med hvilken bevisvægt sådanne vil indgå. Det vil afhænge af den konkrete sag og de øvrige fremlagte dokumenter i sagen. Se dog hertil f.eks. Østre Landsrets dom af 13. november 2023 (bragt i TBB2024.53), hvor bevisbyrden for krav om nedsættelse af småhusleje blev løftet af lejer ved fremlæggelse af oplysninger om lejemål, der ikke blev besigtiget. Der blev i denne forbindelse lagt vægt på, at lejevilkårene fremtrådte ensartede, da lejemålene fandtes i ejendomme, der var opført nogenlunde samtidigt, da lejemålene var omtrent lige store og da de var beliggende inden for en radius på ca. 1½ km. Afgørelsen er ikke i overensstemmelse med tidligere praksis og det kan være tvivlsomt, om den får stor præjudikatsværdi. Mere om sammenligningslejemål følger i en anden senere artikel.

Foreløbigt sammenfattende kan det konkluderes, at regler om småhusleje er lige så komplicerede og uhåndterbare som de øvrige regler for lejefastsættelse i lejeloven. Udlejeren skal passe på – lejeniveauet i småhusene er (desværre) ofte lavere end man (og ejendomsmægleren) regner med. Det skyldes blandt andet de komplicerede regler for lejefastsættelsen, som det er forsøgt beskrevet i denne artikel.

Denne artikel er skrevet af advokat Maria Duus og har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, maj 2024-udgaven.