Nettoprisindeksreguleringer i lejemål, hvor lejen fastsættes efter lejelovens § 19

Regulering af huslejen kræver lovhjemmel eller gyldig aftale. For lejekontrakter indgået fra 1. juli 2015 kan det aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Så forsimplet har man dog ikke kunnet opstille det for boliglejemål i store ejendomme i regulerede kommuner (lejemål med omkostningsbestemt leje og gennemgribende moderniserede lejemål). For disse lejemåls vedkommende har det været usikkert, om man som udlejer overhovedet kunne aftale nettoprisindeksregulere huslejen.

Denne artikel vil kort gennemgå historikken for nettoprisindeksering i de omtalte lejemål og herefter komme med en konklusion på, hvad det i dag er muligt at aftale i sådanne lejeforhold.

Kort om historikken – en rodet og fejlbehæftet lovgivning

Det har tidligere været diskuteret, om der kan indgås aftaler om nettoprisindeksering i lejemål omfattet af lejelovens § 19, stk. 1, dvs. i lejemål med omkostningsbestemt husleje – en rodet og fejlbehæftet lovgivning har været årsagen hertil.

Inden 1. juli 2015 kunne der i lejeperioden aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje). Dette blev ændret ved lov nr. 310 af 30. marts 2015, der bestemte, at der fra 1. juli 2015 ikke længere gyldigt kunne indgås sådanne trappelejeklausuler. Fra 1.juli 2015 har det i stedet kunne aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Nettoprisindeksregulering afløste således trappelejeregulering med virkning fra den 1.juli 2015. Forud for denne lovændring, dvs. før 1. juli 2015, må det antages at have været gældende ret, at der også i lejemål med omkostningsbestemt husleje kunne aftales trappelejeregulering.

For så vidt angår muligheden for at nettoprisindeksregulere huslejen i omkostningsbestemte lejemål i perioden 1. juli 2015 og indtil 1. juli 2022 skal det nævnes, at usikkerheden herom er blevet afklaret i retspraksis, jf. U.2022.2912V (T:BB2022.484V); hvor det blev fastslået, at der fra 1. juli 2015 og (i hvert fald) indtil 1.juli 2022 gyldigt kunne aftales nettoprisindeksering i lejemål med omkostningsbestemt husleje.

En utilsigtet problematik opstod ved indførelsen af den nye lejelov pr. den 1. juli 2022, hvor det i loven fremgik af § 6, stk. 1, at (hele) lejelovens § 53 ikke gjaldt for lejeforhold omfattet af § 6, stk. 1 – hvilket er lejemål, hvor lejen reguleres efter lejelovens § 19, stk. 1, eller stk. 2. Med andre ord – der var nu ikke (fra den 1. juli 2022) hjemmel i loven til at aftale nettoprisindeksering af lejen i disse lejemål. Og dette på trods af, at det fremgik af forarbejderne til loven, at dette var tilfældet – ud fra den forudsætning, at der ikke ved sammenskrivningen af lejeloven og boligreguleringsloven skulle ændres i gældende retstilstand, herunder i forhold til den nævnte landsretsdom.

Først i efteråret 2023 – og med i ikrafttræden den 1. januar 2024 blev ovennævnte fejl korrigeret ved lov nr. 1793 af 28. december 2023. Af forarbejderne til ændringsloven fremgik det bl.a., at det var en fejl, som opstod i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen, at der i lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., var henvist til hele lejelovens § 53.

Konsekvensen, af at lovændringen først er indført den 1.januar 2024, har også givet anledning til nogle krøllede ikrafttrædelsesbestemmelser, i det det jo var meningen, at hjemlen skulle have været med i lejeloven pr. den 1. juli 2022. Ved fremsættelsen af lovforslaget i Folketinget i efteråret 2023 var ikrafttrædelsesbestemmelsen formuleret således, at ændringen: ”… har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af lejen som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023 tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens opsigelse”.

Hvordan håndteres lovændringen så i praksis?

Da de fleste lejeaftaler har et opsigelsesvarsel i henhold til lejeloven på 3 måneder, vil det betyde, at lejen første gang kan reguleres pr. den 1. april 2024, selvom det i lejeaftalen måtte fremgå, at reguleringer sker pr. 1. januar. Når lejen så igen skal reguleres i 2025, vil denne regulering kunne ske som aftalt pr. 1.januar 2025 (forudsat, at lejekontrakten angiver, at reguleringer sker pr. denne dato). Selve kravet om lejeregulering (pr. 1. april 2024) skal ikke ”varsles” overfor lejeren. Lejeren skal alene, som ved ”normale” forhøjelser efter stigning i nettoprisindekset, have en meddelelse om, at huslejen forhøjes den 1.april, så lejeren kan indbetale det rigtige beløb.

Er der aftalt uopsigelighed i lejekontrakten, vil en regulering først kunne opkræves, når uopsigelighedsperioden udløber.

Hvis udlejer har indgået nye lejeaftaler i perioden fra 1.juli 2022 til 31. december 2023, og udlejer ikke i disse har indsat en klausul om nettoprisindeksregulering af lejen, da der ikke fandtes en hjemmel hertil, kan man ikke på bagkant gøre et sådant vilkår gældende over for lejer, selvom der har været tale om en fejl i lovgivningen. Dette, da et sådant vilkår kræver en aftale mellem lejer og udlejer.

Lovændringen medfører nemlig kun, at aftaler om nettoprisindeksering som er indgået i perioden 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023 (hvor der ellers ikke var hjemmel til indgåelse af sådanne aftaler) efter lovens ikrafttræden bliver gyldige.

Hvis der er reguleret i perioden fra 1. juli 2022 til 31.december 2023 (det forudsættes også at lejeaftalen er indgået i den periode, i det det kun var her, at hjemlen manglede), har lejeren et krav på tilbagebetaling af eventuelle regulering af lejen i perioden.

Fremadrettet vil reguleringen for 2023 (som ikke kunne opkræves) medregnes i lejens størrelse, hvis det var aftalt, at lejen skulle reguleres efter nettoprisindekset den 1. januar 2023. Det vil sige, at lejen, der opkræves fremadrettet, kan svare til den leje, udlejer kunne have opnået, hvis aftalen om nettoprisindeksering hele tiden havde været gyldig. I de fleste tilfælde vil det således være et enkelt reguleringsbeløb, som udlejer har mistet – pr. lejemål.

Konklusionen er, at fra den 1. januar 2024 kan aftaler om nettoprisindeksering – med de anførte modifikationer – (igen) indgås for alle typer af lejemål, herunder også hvor lejen er fast efter lejelovens § 19, stk. 1, og stk. 2. Indekseringen er i disse lejemål også begrænset af huslejeloftet, selvom loven herom blev indført på et tidspunkt, hvor der ikke var hjemmel til at aftale nettoprisindeksering af lejen her. Da nettoprisindekset ikke er steget med mere end 4 % over den seneste periode, bliver dette dog uden betydning.

Denne artikel er skrevet af advokat Maria Duus og har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, marts 2024-udgaven.