Digital kommunikation mellem udlejer og lejer – nyt lovforslag sendt i høring

Visse meddelelser i lejeforhold skal fortsat sendes med fysisk post for at have retsvirkninger. Da PostNord fra 1. januar 2026 ophører med at levere breve, har det givet anledning til diskussion om reglerne i lejeloven skulle ændres. På grundlag af en politisk aftale er der nu sendt et lovforslag i høring. Læs mere her.

Hvilke meddelelser skal i dag sendes med fysisk post?

I henhold til lejeloven skal udlejers opsigelser, lejers indsigelser mod udlejers opsigelse samt udlejers påkrav ved lejers betalingsmisligholdelse sendes med fysisk post for at have retsvirkning. Er den pågældende meddelelse alene sendt digitalt f.eks. med mail, så har den ikke nogen virkning. Heller ikke selvom modtageren har kvitteret for modtagelse, svaret mailen eller foretaget andre handlinger, der kunne indikere, at mailen skulle have virkning.

Hvorfor skal meddelelserne sendes med fysisk post?

De pågældende meddelelser vedrører lejerens muligheder for at blive boende i lejemålet, og det har indtil videre været lovgivers opfattelse, at fremsendelse af et fysisk brev er mere ”sikkert” end anvendelse af digital kommunikation.

Hvad er problemet med anvendelse af fysisk post?

Ud over at det er dyrt at sende et brev – og at man i dag ikke altid kan stole på, at alle breve leveres korrekt – så er det væsentligste juridiske problem, at en udlejer (eller en lejer) skal kunne dokumentere, at det fysiske brev er kommet frem. Det kan ske ved, at man sender brevet anbefalet – og samtidig sender det som almindelig post. Sådan har Højesteret udstukket retningslinjerne for, at man anser et brev for at være kommet frem til modtageren i lejeforhold.

Der er naturligvis andre brevleverandører end PostNord på markedet; men indtil videre foreligger der ikke nogen fast eller sikker praksis for, hvornår eller hvordan breve leveret med f.eks. DAO med sikkerhed dokumenteres som værende kommet frem.

Det er dog en ”myte”, at der ikke efter 1. januar 2026 kan leveres anbefalede breve. Det følger af postloven, at det fortsat skal være muligt at sende rekommanderede breve i 2026, så nogen skal ”levere” en løsning. På Trafikstyrelsens hjemmeside fremgår det i dag (oktober 2025):

”Ifølge postloven er transportministeren desuden forpligtet til at sikre, at visse brevtyper bliver omdelt. Det kan f.eks. være udlandspost og rekommanderede breve. Transportministeriet arbejder i øjeblikket på en model for håndtering af disse brevtyper i 2026”.

Da fremsendelsen af et rekommanderet brev alene (uden samtidig afsendelse af et ”almindeligt” brev) ikke er tilstrækkelig dokumentation for fremkomst efter gældende praksis, vil muligheden for fortsat at kunne sende rekommanderede breve dog ikke i sig selv løse problematikken.

Hvad går det nye lovforslag ud på?

I henhold til det udkast til lovforslag, som er sendt i høring, vil lejelovens bestemmelser blive ændret således, at afgivelse af meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2 (opsigelse, indsigelse mod opsigelse og påkrav ved betalingsmisligholdelse) som digitale dokumenter alene vil kunne ske efter aftale og ved brug af en sikker digital postleverandør udpeget af lejer. Aftale herom må ikke stille lejer værre end udlejer i den digitale kommunikation.

Det betyder, at der mellem lejeforholdets parter skal indgås en aftale om digital kommunikation for så vidt angår de pågældende meddelelser. Hvis der ikke er en aftale, så skal meddelelserne stadig sendes med fysisk post. Det fremgår ikke nærmere af lovforslaget, hvilke krav der stilles til aftalen, herunder hvad ”en sikker digital postleverandør” er, eller hvordan det skal aftales, at denne udpeges af lejer.

Hvad sker der nu?

Forhåbentlig bliver vi klogere i høringsfasen, og det er ikke umuligt, at lovforslaget bliver tilrettet eller præciseret. I høringsfasen har eksterne parter herunder domstole, advokater og brancheorganisationer mulighed for at kommentere lovforslagets indhold og komme med forslag til forbedringer og rettelser. Lovgiver vil herefter forholde sig til de kommentarer, der kommer frem. Det kan give anledning til ændringer af lovtekst og/eller forarbejder.

Herefter begynder selve den politiske behandling af lovforslaget – og det bliver muligt at forholde sig mere konkret til de muligheder, som lovændringerne vil føre til. I henhold til høringsudkastet skal lovændringen træde i kraft den 1. juli 2026.