Søgning

Ejendomsinvestering, -udvikling og projektering

29. marts 2023

Er lejers opsætning af ladestander omfattet af lejers installationsret?

Er lejer berettiget til at opsætte en el-ladestander udvendigt på gavlen af en lejet bolig? I en utrykt boligretsdom af 10.1.2023 forholder boligretten sig til dette spørgsmål. Spørgsmålet centrerer sig om lejers installationsret, der bl.a. er hjemlet i lejeloven.

Artiklen her er også bragt i vores nyhedsbrev Handel og Vandel.

Den utrykte boligretsdom vedrører en almen bolig. Men da reglerne om lejers installationsret i almenlejeloven i vid udstrækning er enslydende med reglerne i lejeloven, kan boligrettens afgørelse også bruges til at definere lejers installationsret i henhold til lejeloven. 

Denne artikel behandler lejelovens regler om lejers installationsret. Det vil sige lejers ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Artiklen vil kaste et lys over begrebet sædvanlig installation”, i hvilken sammenhæng den nævnte boligretsdom vil blive berørt.

Lejers installationsret

Når en lejer indgår en lejeaftale med udlejer om et lejemål, overgår brugsretten til lejemålet eksklusivt til lejer. Det betyder, at lejer i lejeperioden frit må benytte lejemålet inden for de rammer, der er aftalt med udlejer, og hvad der i øvrigt følger af lejeloven.

Lejelovens udgangspunkt er, at lejer ikke uden udlejers tilladelse må foretage ændringer, herunder installationer, i det lejede eller på ejendommen i øvrigt. Der gælder dog en undtagelse hertil, da lejelovens § 142, stk. 1, giver lejer ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Dette gælder, uanset om det i øvrigt måtte være i strid med udlejers interesser. Den nævnte bestemmelse kan ikke fraviges til skade for lejer.

Lejer behøver således ikke altid acceptere, at det lejede alene er udstyret med de installationer, som udlejer har sat ind ved lejemålets overtagelse. Ønsker lejer at foretage en installation, der må betragtes som sædvanlig, kan lejer foretage en sådan.

Lejeloven definerer ikke, hvad der skal forstås ved begrebet ”sædvanlige installationer”, men det er generelt antaget, at der skal ske en dynamisk fortolkning over tid af, hvad der er sædvanligt. Dette, da samfundsudviklingen medfører, at nye installationer kommer til og bliver sædvanlige. Installationen skal være sædvanlig på det tidspunkt, hvor lejer ønsker at foretage installationen.

Retspraksis er heller ikke omfattende, men det antages generelt, at begrebet omfatter almindeligt forekommende tekniske installationer til anvendelse i det lejede, herunder med sikkerhed i hårde hvidevarer, der er sædvanlige på installationstidspunktet – i dag f.eks. opvaskemaskiner, vaskemaskiner og tørretumblere. Andre installationer, herunder f.eks. et mindre ventilationsanlæg eller elinstallationer, kan dog ligeledes være omfattet. Mere omfattende installationer, som f.eks. solarier, brændeovn eller andre nye varmekilder, falder dog udenfor.

Som nævnt gælder lejers ret til at foretage en sædvanlig installation, selvom det måtte være i strid med udlejers interesser. Udlejer kan kun modsætte sig installationen, hvis udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- eller afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Selvom det ikke fremgår direkte af bestemmelsen, må en manglende kapacitet i vandforsyningen – f.eks. i ældre ejendomme – også kunne begrunde, at udlejer modsætter sig installationen.

Udlejer kan godt modsætte sig en lejers installation, selvom andre lejere tidligere uden indsigelse har foretaget tilsvarende installationer, hvis udlejer har en saglig grund til det. Det kan være, at kapaciteten strækker sig til 5 vaskemaskiner men ikke 6. Udlejer kan ligeledes kræve, at lejers installation sker i overensstemmelse med gældende lovgivning og ved anvendelsen af autoriserede håndværkere, hvis der er krav herom i lovgivningen. Sker installationen ikke i overensstemmelse hermed, vil udlejer berettiget kunne forlange, at lejer sørger for lovliggørelse af forholdet. Modsætter lejer sig dette, vil nægtelsen efter omstændighederne kunne være misligholdelse, der kan medføre opsigelse eller ophævelse af lejemålet efter lejelovens regler herom.

Orienteringspligt
For at udlejer kan vurdere, om ejendommens el- eller afløbskapacitet – og formentlig også vandforsyningen – er tilstrækkelig til en installation, skal udlejer kende til lejers ønske om at foretage en sædvanlig installation i det lejede. Derfor er lejer pålagt en orienteringspligt, hvorefter lejer skal orientere udlejer, inden lejer foretager den ønskede installation. Orienteringen skal ske i rimelig tid forud for installationen, så udlejer kan nå at foretage sin vurdering og eventuelt modsætte sig installationen.

Hvad der må betragtes som rimelig tid afhænger i sidste ende af installationens kompleksitet, men to uger må som udgangspunkt være et minimum, så der f.eks. er tid til en teknisk vurdering.

Opsætter lejeren installationen uden at orientere, kan udlejer evt. ophæve lejemål – men kun hvis udlejer ikke i øvrigt havde pligt til at acceptere, at den blev sat op. Lejeren bærer i den situation risikoen.

Vedligeholdelsespligt
De sædvanlige installationer, som lejer foretager i det lejede, tilhører lejer. Lejer har således vedligeholdelsesforpligtelsen herfor og kan ikke gøre et mangelsansvar gældende over for udlejer, hvis installationen ophører med at fungere.

Sikkerhedsstillelse
Lejer er derudover erstatningsansvarlig for skader, som forårsages af de installationer, som lejer har foretaget. Erstatningsansvaret forudsætter ikke, at lejer har udvist uagtsomhed eller på anden måde udvist uforsvarlig adfærd. Der er således tale om et objektivt ansvar for tings- og personskader, der gælder såvel i forhold til udlejer som til andre lejere. Da lejers installationer kan forårsage store skader på udlejers ejendom, har udlejer ret til at kræve, at lejer stiller nødvendigt sikkerhed for opfyldelse af et eventuelt erstatningskrav, der måtte opstå. Krav om sikkerhedsstillelse skal rejses på det tidspunkt, hvor udlejer gøres opmærksom på lejers ønske om at foretage installationen, eller når udlejer bliver opmærksom på, at en ikke anmeldt installation er sket.

Det er ikke helt klart, hvor stor en sikkerhedsstillelse udlejer faktisk er berettiget til at kræve; men formentlig er et beløb på 30.000-40.000 kr. ikke urimeligt. Hvis lejeren kan dokumentere, at der er tegnes en forsikring, der dækker skader fra installationen, som lejeren bærer ansvaret for, er udlejer nødsaget til at tage til takke med dette. Udlejer skal være opmærksom på, at f.eks. ikke alle indboforsikringer dækker en sådan skade, så forsikringsbetingelserne skal lige medsendes.

Fraflytning
I kraft af lejers ejerskab over foretagne sædvanlige installationer i det lejede, er lejer naturligvis også forpligtet til ved sin fraflytning at fjerne installationerne og retablere det lejede.

Udgør en ladestander en sædvanlig installation?

Men hvordan forholder det sig med ladestandere – falder de i kraft af den hastige samfundsudvikling indenfor el- og hybridbiler nu under begrebet ”sædvanlig installation”, – og kan det overhovedet betragtes som en installation i det lejede?

Af en nyligt afsagt boligretsdom fremgår det, at en lejer i 2021 opsatte en el-ladestander udvendigt på gavlen af den lejede bolig. Af husordenen for ejendommen fremgik det, at parkering af personbiler alene måtte finde sted på de etablerede parkeringspladser. I forbindelse med opladning af lejerens hybridbil parkerede lejeren ved gavlen på et flisebelagt areal. Et flisebelagt areal, der ikke var en etableret parkeringsplads i henhold til husordenen. 

Efter at viceværten havde gjort lejeren opmærksom på, at ladestanderen var ulovligt opsat, fremsendte lejeren en ansøgning om opsætning af ladestander til udlejer. Udlejeren meddelte dog lejer afslag herpå og påbød lejeren at fjerne ladestanderen samt foretage retablering.

Da lejeren ikke efterkom påbuddet, blev sagen af udlejeren indbragt for Beboerklagenævnet. Et flertal i nævnet fandt, at ladestandere har fået en sådan udbredelse i samfundet, at installationen må anses for sædvanlig, hvorfor lejeren ifølge nævnet havde ret til at foretage installationen. Udlejeren havde ikke dokumenteret, at ejendommens elkapacitet ikke var tilstrækkelig til installationen. Nævnet bemærkede desuden, at husordenen, herunder parkeringsreglerne, blot skulle respekteres ved anvendelsen af ladestanderen. Et mindretal i nævnet fandt, at installationen ikke udgjorde en sædvanlig installation. Herudover bemærkede mindretallet, at installationen måtte anses for særligt energiforbrugende, og at den forekom mindre hensigtsmæssig af hensyn til ejendommens indretning og benyttelse. Sagen blev afgjort efter flertallet.

Beboerklagenævnets afgørelse blev efterfølgende indbragt for boligretten. Et flertal i boligretten udtalte, at almenlejeloven § 35 – svarende til lejelovens § 142 – måtte forstås således, at den omhandler installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var omfattet af bestemmelsen. Flertallet forholdt sig således ikke til, hvorvidt der var tale om en sædvanlig installation. Mindretallet udtalte, at ladestanderen var omfattet af almenlejelovens § 35, da den var tilsluttet i lejemålet. Herudover udtalte mindretallet, at henset til udbredelsen af elbiler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander anses for en sædvanlig installation. Der blev afsagt dom efter flertallet.

Konkret var udlejerens indsigelse mod opsætningen egentlig begrundet i, at lejerens parkering af sin bil ikke var i overensstemmelse med husordenen, men dette er ikke indeholdt i boligrettens begrundelse for sin dom.

Boligrettens dom er blevet anket til landsretten. Derfor vil der gå en rum tid, før vi får rettens afgørelse på, hvorvidt en ladestander er omfattet af almenlejelovens § 35 og lejelovens § 142, herunder om en ladestander efterhånden må betragtes som en sædvanlig installation.

Hvis en ladestander må betragtes som en sådan installation, forventes det særligt at få en betydning for udlejere af f.eks. rækkehuse mv. Men det vil utvivlsomt få en stor betydning for alle udlejere, hvis lejere generelt får et retskrav på at kunne opsætte en ladestander udvendigt på den lejede bolig. Et sådant retskrav forudsætter naturligvis, at elkapaciteten er tilstrækkelig, og at installationen i øvrigt sker i overensstemmelse med lejelovens § 142. De fleste udlejere vil formentlig betragte en sådan installation som en væsentlig indgriben i deres rettigheder over ejendommen, og landsrettens afgørelse må derfor afventes med spænding – også i forhold til hvor konkret den bliver begrundet. Interessant er det således, om samfundsudviklingen allerede nu har medført, at en ladestander kan betragtes som en sædvanlig installation.

Lovgivningen er dog formentlig ikke tilstrækkelig til, at udlejer kan nægte lejeren at opsætte sin egen ladestander – hvis det lægges til grund, at denne er omfattet af installationsretten.

Denne artikel er en omarbejdet udgave af den artikel med samme titel, som advokat Maria Duus har skrevet og fået bragt i Magasinet Danske Udlejere, marts 2023-udgaven.

Kontakt os

I Odense, Kolding, Svendborg, København og Hamborg

Tilmeld nyhedsbrev

Bliv opdateret på ny lovgivning, aktuelle juridiske problemstillinger og få invitation til vores faglige arrangementer via e-mail.



    Vælg hvilke nyhedsbreve du vil modtage

    Giv samtykke til