Ny Højesterets dom om sammenligningslejemål i småhusejendomme

Højesteret har den 13. juni 2024 afsagt en dom, der giver svar på hvilke sammenligningslejemål,der er anvendelige, når det lejedes værdi skal fastsættes for et lejemål i et småhus med både bolig- og erhvervslejemål. Læs mere her.

Ny Højesterets dom - sammenligningslejemål i småhusejendomme

Lejen i småhus-lejemål

Et ”småhus” i lejeretlig terminologi er ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder (pr. 1. januar 1995). Lejen skal her fastsættes til det lejedes værdi ved en sammenligning med lejen i ”store” ejendomme (7 eller flere beboelseslejligheder), da lejeniveauet forudsætningsvist skal være det samme. Af forskellige og forholdsvist komplicerede årsager, der relaterer sig til nogle i dag historiske regler, skal man yderligere sondre mellem;

ejendomme alene med beboelseslejemål og
ejendomme med både boliger og erhvervslejemål ved sammenligningen.

Højesterets dom af 13. juni 2024

Sagen vedrørte et beboelseslejemål i Hørsholm. Lejemålet lå i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv i Hørsholm bymidte. I november 2019 varslede udlejer en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet, der godkendte, at den årlige leje pr. 1. marts 2020 blev forhøjet. Som sammenligningsgrundlag henviste huslejenævnet til den omkostningsbestemte kvadratmeterleje pr. 1. januar 2020 i en ejendom uden for Hørsholm bymidte. Efter besigtigelse af både det omtvistede lejemål og fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte tiltrådte boligretten lejeforhøjelsen fastsat af huslejenævnet.

For Højesteret angik sagen, om lejemålene i ejendommen uden for Hørsholm bymidte kunne anvendes som sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Hvis de kunne anvendes, var spørgsmålet, om de fire lejemål var sammenlignelige.

Højesteret udtalte, at de dagældende regler (tilsvarende de regler, der gælder i dag) efter ordlyden indebærer, at et lejeforhold i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, hvis det lejeforhold, som lejefastsættelsen angår, ligger i en mindre ejendom, hvor der både er beboelses- og erhvervslejemål (blandet ejendom).

Højesteret udtalte desuden, at ordlyden af bestemmelsen er klar, og at forarbejderne ikke giver fornødent grundlag for at fortolke bestemmelsen i strid med sin ordlyd. Udlejeren havde til støtte for lejeforhøjelsen henvist til de fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte, der efter de foreliggende oplysninger alene indeholdt beboelseslejemål. Disse fire lejemål kunne dermed ikke anvendes som sammenligningslejemål. Da udlejer ikke havde henvist til andet sammenligningsgrundlag for lejeforhøjelsen, fastslog Højesteret, at udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Focus Advokater bemærker

Reglerne om lejefastsættelse i boliglejemål er generelt komplicerede, og særligt reglerne om lejens størrelse i småhuse giver anledning til mange tvister, da regelgrundlaget – mere end 25 år efter det er indført – fortsat kan føre til fortolkningsspørgsmål og uklarhed om, hvordan reglerne skal anvendes.

Opstår der en tvist om lejens størrelse i et lejemål, er det væsentligt, at det kan fastslås med stor sikkerhed hvilket regelsæt, der finder anvendelse, og hvordan reglerne skal anvendes i den konkrete tvist. I den refererede sag vedrørte tvisten lejens størrelse pr. 1. marts 2020. Først 4 år – og mange omkostninger – senere blev det fastslået, at udlejeren ikke kunne kræve en lejeforhøjelse. Dette er hverken tilfredsstillende for udlejeren eller lejeren. Sagen illustrerer, at regelsættet er kompliceret, og at det kan være meget svært at forudse, om man har retten på sin side. Desuden illustrerer afgørelsen procesrisikoen ved at varsle en lejeforhøjelse uden at have sikkerhed for, om den kan gennemføres.

Det kan supplerende anføres, at det ikke under sagen ses at have været anfægtet, at sammenligningslejemålene lå i en ejendom opført i 1988 – og dermed at de allerede af den grund som udgangspunkt ikke kunne anvendes til sammenligning, da der var anvendt en anden afkastberegning end i de lejemål, som sagen drejede sig om (opført i 1907).

Problematikker ved det lejedes værdi

Lejeretsekspert Jakob Juul-Sandberg er forfatter til en længere række af videnskabelige bøger og artikler om primært lejeretlige forhold og Jakobs ph.d. afhandling ”Det lejedes værdi” er senest kommet i en 5. udgave i 2022. En bog, der fortsat flittigt anvendes såvel af advokater, dommere som andre, der beskæftiger sig med huslejeregulering. Bogen kommer bl.a. omkring de problemstillinger, som var rejst i den ovenfor refererede afgørelse.

Nyheder inden for Fast ejendom

Få de væsentligste juridiske nyheder for inden for ejendomsbranchen, hvad enten du beskæftiger dig med transaktioner inden for fast ejendom, projektudvikling, lejeret, entrepriseret, udbudsret eller andre retsområder, der vedrører reguleringen af fast ejendom. Tilmeld dig vores nyhedsbrev for Fast Ejendom. Nyhedsbrevet udkommer en gang i kvartalet. Der er netop et lige på trapperne.

Træk på vores ekspertise

Har du som udlejer behov for sparring eller rådgivning i relation til bolig- og erhvervslejeretlige problemstillinger, er du velkommen meget velkommen til at kontakte Jakob Juul-Sandberg eller en anden fra vores lejeretsteam.