Forståelsen af ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan

Planklagenævnet har i maj 2020 truffet en afgørelse, der præciserer, at begrebet ”maksimalt bebygget areal” i en lokalplan ikke er det samme som bebyggelsesprocenten, som er det begreb, der er anvendt i bygningsreglementet. Det kan have konsekvenser for, om man som bygherre skal søge dispensation til opførelsen af fx garager på en ejendom. Læs mere her.

Den konkrete sag

Odense Kommune gav i november 2019 byggetilladelse til opførelse af en bygning på 30 m² på en ejendom, der var omfattet af en lokalplan. Ifølge lokalplanen måtte det bebyggede areal ikke overstige 40% af grundarealet. Kommunens tilladelse blev påklaget af en nabo, der bl.a. anførte, at den maksimalt tilladte bebyggelse ville blive overskredet ved opførelse af bygningen, idet kommunen havde blandet bebygget areal og bebyggelsesprocent sammen ved at fradrage garagearealer efter bygningsreglementets bestemmelser.

Sagen blev indbragt for Planklagenævnet, der skulle tage stilling til, om tilladelsen var ugyldig, fordi kommunen havde brugt de forkerte forudsætninger ved deres beregning.

Planklagenævnets afgørelse

Planklagenævnet fandt, at lokalplanens bestemmelser om det ”bebyggede areal” må forstås som aftrykket af et byggeri på grundarealet opgjort i procent, hvilket ikke var det samme som bebyggelsesprocenten i henhold til byggelovgivningen.

Nævnet fandt herefter, at den ansøgte bygning på 30 m² skulle tælles med ved opgørelsen af det samlede bebyggede areal på ejendommen. En bygning på 30 m² ville overstige det tilladte bebyggede areal og var derfor ikke i overensstemmelse med lokalplanen og ville kræve dispensation. Kommunens afgørelse af, at det ansøgte byggeri var i overensstemmelse med lokalplanen var derfor ugyldig. Ansøgeren skulle i stedet have søgt om en dispensation, som kommunen havde mulighed for at give.

Afgørelsen blev truffet med udgangspunkt i angivelserne i et tidligere gældende bygningsreglement; men der gælder i dag en tilsvarende regulering i det gældende bygningsreglement (BR18).

Hvad betyder afgørelsen?

Bebyggelsesprocenten er reguleret af byggelovgivningen, og i henhold til bygningsreglementet forstås bebyggelsesprocenten som etagearealets procentvise andel af grundens areal. Herunder gælder det, at for nogle bygninger – fx garager, carporte, og udhuse, samt åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger, medregnes kun en del af arealet i bebyggelsesprocenten.

Beregningen af det bebyggede areal i henhold til en lokalplan er ifølge Planklagenævnets afgørelse ikke reguleret af byggelovgivningens regler, hvorfor der ikke skal ske noget fradrag for fx garagearealer. Her tages der udgangspunkt i det samlede grundareal.

Det betyder, at man ved opførelse af bygninger kan komme i konflikt med de maksimalt tilladte bebyggede arealer, uden at man er i konflikt med bebyggelsesprocenten i bygningsreglementet.

Hvad skal man være opmærksom på?

I forbindelse med projektering og opførelse af nyt byggeri skal man være opmærksom på, at arealet på de bygninger, der opføres, ikke overstiger det tilladte (og at de er opmålt korrekt). Den refererede afgørelse betyder, at man skal være særligt opmærksom på beregningen af det samlede areal for bygningerne, hvor der opføres fx garager, der i henhold til bygningsreglementet ikke tæller fuldt med ved opgørelsen af bebyggelsesprocenten.

Hvis arealet af bygningerne overstiger det tilladte i forhold til det samlede grundareal, skal man huske at søge om dispensation forinden bygningerne opføres.

I den forbindelse er det naturligvis relevant at undersøge, om der kan gives dispensation.

Rådgivning hos Focus Advokater

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning ved projektering og ombygning af fast ejendom, og vores afdeling for ejendomsudvikling og projekter, står også klar til at hjælpe din virksomhed. Kontakt os, hvis du har brug for sparring og/eller rådgivning.