Fremtidsfuldmagter – udfordringer ved overdragelse af fast ejendom til børn (der har fuldmagt)

Udformningen og anvendelsen af fremtidsfuldmagter kan give anledning til udfordringer for fuldmagtshaverne, der kan stå med en falsk tryghed for, at de er i stand til at varetage en svækket persons økonomiske forhold på bedste vis og i henhold til den svækkede persons ønsker. Det gælder særligt, hvor de dispositioner, som fuldmagtshaveren skal foretage, involverer fuldmagtshaveren selv. En ny afgørelse illustrerer problematikken, hvor en fast ejendom skal overdrages fra mor til børn. Læs mere her.

Det skal du vide om fremtidsfuldmagten

En fremtidsfuldmagt giver en pårørende eller en anden person fuldmagt til at disponere på sine vegne, når man ikke længere selv er i stand til det. Dermed kan man sikre sig, at nogen kan assistere – før det er for sent.

Du kan læse mere om de generelle problemstillinger ved udformningen af fremtidsfuldmagten her.

Anvendelse af fuldmagten

En fremtidsfuldmagt, der er aktiveret, gør den eller de fremtidsfuldmægtige legitimerede i stand til at repræsentere fuldmagtsgiveren på de områder, som fuldmagten omfatter. Det kan f.eks. være overdragelse af fast ejendom eller andre aktiver.

Det er dog i væsentligt at være opmærksom på, at den, der har fuldmagten, ikke på fuldmagtsgiverens vegne kan indgå aftaler med sig selv. Det kan heller ikke aftales gennem fuldmagten på forhånd.

Det vil sige, at hvis man har fuldmagt til at varetage sine forældres interesser, kan man ikke på vegne forældrene indgå eller tiltræde en aftale om overdragelse af aktiver – f.eks. et sommerhus – til sig selv, selvom dette utvivlsomt har været forældrenes ønske – herunder at det skulle kunne ske under iagttagelse af de gunstige skattemæssige vilkår, som en sådan overdragelse som udgangspunkt vil være omfattet af.

En ny landsretsafgørelse illustrerer dette og anviser en mulig løsning.

Vestre landsrets afgørelse af 7. marts 2024

Ejer af et sommerhus og en grund oprettede i februar 2021 en fremtidsfuldmagt med to sønner som fremtidsfuldmægtige. På begæring satte Familieretshuset i januar 2022 fremtidsfuldmagten i kraft. I december 2023 blev der anmeldt skøde til tinglysning, hvor ejer solgte ejendommen til de to sønner. Tinglysningsretten afviste tinglysning af skødet, da der forelå selvkontrahering (fuldmagtshaveren begunstigede sig selv ved overdragelsen), og da sælgers fremtidsfuldmagt var sat i kraft, kunne ejer ikke kan handle selvstændigt.

Sønnerne anførte overfor landsretten, at sælger (deres mor) ikke havde mistet sin retlige handleevne eller i øvrigt mistet sin personlige og økonomiske råden som følge af aktivering af fremtidsfuldmagten. Moderen havde personligt indgået aftalen om den familiemæssige overdragelse af ejendommene, og hun underskrev også selv skødet med MitID. Der var således ikke tale om selvkontrahering. Sønnerne anførte derudover, at Tinglysningsretten ikke skulle påse, hvorvidt værgemålsloven eventuelt måtte finde anvendelse ved anmeldelse af et skøde til tinglysning. Dette var et spørgsmål, der skulle afgøres ved de almindelige domstole under en civilretlig sag.

Tinglysningsretten anførte, at sælgeren ikke var frataget sin retlige handleevne fuldstændigt, men at hun, efter fremtidsfuldmagten er sat i kraft, alene kunne handle i det omfang hun var i stand til. Ved ikraftsættelsen har Familieretshuset vurderet, at sælger ikke længere havde evne til at varetage bl.a. sine økonomiske forhold. Tinglysningsretten har derfor med rette afvist tinglysning af skødet i medfør af tinglysningslovens § 15, stk. 2, fordi hun som følge af fremtidsfuldmagten, der var sat i kraft, ikke alene kunne underskrive skødet.

Landsretten udtalte desuden, at det er forudsat i værgemålslovens § 47, at der skal beskikkes en særlig værge, hvis en fremtidsfuldmægtig skal indgå en retshandel med den, der har oprettet en fremtidsfuldmagt, der er sat i kraft. Tinglysningsretten har ikke forholdt sig til, om den indgåede aftale var ugyldig i medfør af værgemålslovens § 46.

Landsretten stadfæstede afgørelsen, dog således at der ikke forelå selvkontrahering, når fuldmægtigene i skødet ikke underskrev som fuldmægtige, med bemærkning, at det følger af værgemålslovens § 47, at der skal beskikkes en særlig værge, hvis en fremtidsfuldmægtig skal indgå en retshandel med den, der har oprettet en fremtidsfuldmagt, der er sat i kraft. Der skulle således have været beskikket en særlig værge for sælger ved salget af ejendommene til hendes fremtidsfuldmægtige. Da dette ikke var sket, var det berettiget, at Tinglysningsretten afviste tinglysning af skødet i medfør af tinglysningslovens § 15, stk. 2.

Afgørelsen er refereret i Fuldmægtigen 2024.66 Ø.

Focus Advokater bemærker

Afgørelsen illustrerer den prekære situation, som en familie her kan stå i, hvor det er i både fuldmagtsgiver og fuldmagtshavers interesse, at et aktiv overdrages til fuldmagtshaveren. Dels kan overdragelsen ikke ske på grund af fuldmagten, dels kan overdrageren i de fleste tilfælde ikke selv indgå aftalen, da fuldmagten er aktiveret! Samtidig anviser landsretten også den løsning, at der for en sælger i denne situation beskikkes en værge efter værgemålslovens regler.

Den letteste løsning er dog ”rettidig omhu”. Det vil sige, at man på et tidspunkt, hvor forældrene/den kommende fuldmagtsgiver selv kan disponere, får taget snakken om, hvad der skal ske f.eks. med sommerhuset. Det giver mulighed for at få lavet de nødvendige dokumenter og få sikkerhed for retsvirkningerne af dem, inden det er for sent.

Det er derfor væsentligt, at man er på forkant med hvilke udfordringer, der kan være forbundet med oprettelsen af en fremtidsfuldmagt med det rigtige indhold, og derfor at man modtager den nødvendige rådgivning i forbindelse med oprettelse af en fremtidsfuldmagt.

Hvis det er for sent at indgå aftaler – fremtidsfuldmagten er aktiveret – så må man anvende reglerne i værgemålsloven. Konklusionen er under alle omstændigheder, uanset hvilken situation man står i, at der kræves kompetent rådgivning om, hvordan man håndterer situationen. Dette bør ske allerede, når man træffer beslutningen om at lave en fremtidsfuldmagt.

Hos Focus Advokater kan vi sikre dig, at din fremtidsfuldmagt opfylder de krav, der følger af lovgivning og af praksis, ligesom vi rådgiver om dine muligheder for at overdrage aktiver til slægtninge på de mest gunstige vilkår efter dine ønsker og forudsætninger. Som led i rådgivningen kigger vi derfor også på, hvordan du sikrer dine efterladte bedst muligt, og hvordan du sikrer dig, at dine ønsker bliver opfyldt, når du går bort, eller ikke længere er i stand til at træffe beslutninger om økonomiske forhold.

Kontakt advokat advokat Flemming Hartvig Pedersen eller vores team i arveret.