Hvornår fortaber man som entreprenør afhjælpningsretten ved mangler?

Hvis en bygherre reklamerer over mangler ved et byggeri, tvinges entreprenøren til at tage stilling til, hvorvidt han vil anerkende og udbedre manglerne. Denne stillingtagen har afgørende betydning for at fastholde entreprenørens afhjælpningsret og kan dermed have stor økonomisk betydning for entreprenøren. Læs mere her.

Entreprenørens afhjælpningsret

Det fremgår af reglerne i AB 18, at en entreprenør ikke bare har pligt, men også ret, til at afhjælpe mangler, der påvises ved afleveringen af et byggeri eller senere. Denne afhjælpningsret er central i entrepriseforhold, og er for entreprenøren særdeles betydningsfuld, da prisbesparelsen ved selv at udføre afhjælpningsarbejdet kan være stor set i forhold til at bekoste en tredjemands udførelse.

Når en bygherre reklamerer over en mangel, tvinges entreprenøren til at tage en standpunktsrisiko. Enten skal entreprenøren anerkende manglen og udbedre den med den medfølgende risiko, at manglen måske slet ikke kan henføres til ham. Alternativt skal entreprenøren afvise manglen med den konsekvens, at entreprenøren med al sandsynlighed mister sin afhjælpningsret, og bygherren bliver berettiget til at lade manglen udbedre af tredjemand. Kan bygherren føre bevis for, at manglen kan henføres til entreprenørens forhold, må entreprenøren bekoste tredjemands udbedring.

Heri ligger den skævhed, at udbedrer entreprenøren en mangel, som det senere viser sig, at entreprenøren ikke var ansvarlig for, kan entreprenøren ikke kræve sig betalt af bygherren. Omvendt udbedrer entreprenøren ikke manglen, og viser det sig senere, at entreprenøren var ansvarlig for manglen, da kan bygherren kræve udbedringsomkostninger hos entreprenøren.

Fortabelse af afhjælpningsretten

Entreprenøren må være opmærksom på, at retten til at afhjælpe egne mangler nemt fortabes. Såfremt entreprenøren afviser en mangel, vil det som udgangspunkt medføre, at entreprenøren mister afhjælpningsretten, såfremt manglen kan henføres til entreprenøren.

Også selvom entreprenøren ikke afviser manglen, kan andre forhold føre til, at entreprenøren mister afhjælpningsretten. Eksempelvis såfremt entreprenørens afhjælpningstilbud ikke anses som værende fuldgodt. Dette kan illustreres ved to nyere afgørelser fra voldgiftsretten.

I en afgørelse refereret i Tidsskrift for Bolig- og byggeret (TBB 2021.785 VBA) havde bygherren reklameret over adskillige mangler. Entreprenøren gjorde gældende, at han havde tilbudt bygherre afhjælpning. Voldgiftsretten udtalte dog, at fordi entreprenørens afhjælpning kun omhandlede de mindste af manglerne, og fordi flere af de tilbudte afhjælpningsarbejder var utilstrækkelige eller overflødige, havde entreprenøren mistet sin afhjælpningsret.

I afgørelsen refereret i Tidsskrift for Bolig- og byggeret (TBB 2021.1136 VBA) havde en entreprenør fremsat flere afhjælpningsforslag, som bygherre havde afvist. Da det efter bevisførelsen ikke kunne antages, at afhjælpningsforslagene var uegnede, var bygherrens afvisning uberettiget. Dette medførte, at entreprenøren kun blev erstatningsansvarlig over for bygherren med et beløb svarende til, hvad entreprenøren havde sparet ved ikke at udføre afhjælpningen, dvs. kostprisen ekskl. dækningsbidrag og moms.

Udbedring af mangler, som entreprenøren er uenig i

I flere toneangivende lærebøger om entrepriseret foreslås det, at entreprenøren, såfremt han er uenig i manglen, skal udbedre denne med det forbehold at kræve betaling, såfremt det senere måtte vise sig, at manglen ikke kan henføres til entreprenørens forhold. Accepterer bygherren dette, kan det være en god aftale for entreprenøren. Metoden indebærer dog også den åbenbare risiko, at bygherren efter vores opfattelse, vil være berettiget til at afslå et sådan tilbud og lade manglen udbedre af tredjemand for entreprenørens regning. Situationen har en vis lighed med den situation, der forelå i sagen refereret i Tidsskrift for Bolig- og byggeret (TBB 2005.372 VBA), hvor entreprenøren betingede afhjælpning af, at bygherren deponerede en tilbageholdt entreprisesum. Her kom voldgiftsretten frem til, at entreprenøren havde fortabt afhjælpningsretten.

Et afhjælpningstilbud skal altså formentlig være betingelsesløst, førend afhjælpningsretten bibeholdes.

Entreprenøren udskyder sin stillingtagen

I større byggerier med flere involverede parter, kan det undertiden være vanskeligt at afgøre, hvilken part der er ansvarlig for en mangel, ligesom det til tider kan kræve yderligere undersøgelser for at fastslå, hvorvidt der reelt er tale om en mangel.

I sådanne sager har voldgiftspraksis i nogle tilfælde accepteret, at entreprenøren kan udskyde afhjælpningen og stadig beholde sin afhjælpningsret. Dette må dog forudsætte, at entreprenøren

har reelle grunde til antage, at manglen ikke kan tilskrives ham,
tydeliggør over for bygherren, at entreprenøren har i sinde at udbedre manglen, såfremt det fastslås, at manglen kan tilskrives ham samt
straks efter det eventuelt afklares, at entreprenøren hæfter for manglen, anerkender forholdet eller tilbyder afhjælpning.

Der er dog tale om en risikofyldt løsning, da voldgiftsretter i mange tilfælde vil komme frem til, at der ikke forelå reel tvivl om manglen, hvorfor afhjælpningsretten alligevel fortabes.

Focus Advokater anbefaler

Entreprenøren skal relativt hurtigt ved reklamation over mangler fra bygherre tilkendegive, hvorvidt han vil anerkende de påberåbte mangler eller ej. Dette valg kan have betydelige konsekvenser, da afhjælpningsretten meget hurtigt kan fortabes. Focus Advokater anbefaler derfor grundigt at overveje, hvordan man som entreprenør vil reagere på bygherrens reklamation, samt eventuelt allerede rådføre sig med sin advokat på dette tidlige stadie.

Træk på vores ekspertise

Hos Focus Advokaters entrepriseret-team har vi stor erfaring med rådgivning af såvel entreprenører, tekniske rådgivere som professionelle bygherrer ved gennemførelsen af små og store byggerier, og vi bistår således i relation til både kontraktindgåelse, forhandling af vilkår og behandling af tvister. Kontakt derfor gerne vores entreprise-team, hvis du har spørgsmål eller behov for rådgivning i forhold til en konkret opgave.