Nyt om 15%-reglen – familieoverdragelser af fast ejendom

Højesteret har i en ny afgørelse slået fast, at de gamle ejendomsvurderinger fortsat lægges til grund ved beregning af arve- eller gaveafgiften, når fast ejendom overdrages til nærtstående efter den såkaldte ”15%-regel”. Det kan derfor stadig være relevant at foretage familieoverdragelser inden de nye ejendomsvurderinger bliver foretaget. Læs mere i denne artikel.

Kort om 15%-reglen

Parter kan værdiansætte og overdrage fast ejendom mellem nærtstående til en pris +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Det er denne regel, der bl.a. gør det muligt for forældre at sælge en lejlighed eller en ejendom til deres barn til 15% under ejendomsvurderingen uden at skulle betale gaveafgift af beløbet.

Sammen med de planlagte regler for nye offentlige ejendomsvurderinger har Skatteministeriet udarbejdet et udkast til et nyt værdiansættelsescirkulære. Det nye værdiansættelsescirkulære lægger bl.a. op til, at 15%-reglen ændres, så overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående kan foretages til en pris på +/- 20 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre boet eller parterne har oplyst ”særlige omstændigheder”, som begrunder, at fremgangsmåden ikke følges. En ”særlig omstændighed” kan f.eks. være en stærkt faldende prisudvikling for fast ejendom, siden den senest meddelte ansættelse af ejendomsværdien.

Skatteministeriet varslede, at det nye værdiansættelsescirkulære skulle træde i kraft d. 1. juli 2020 sammen med de nye ejendomsvurderinger. Som følge af forsinkelse med implementering af det nye IT-system til beregning af de nye offentlige ejendomsvurderinger, og som følge af COVID-19 pandemien, er det nye ejendomsvurderingssystem imidlertid blevet udskudt på ubestemt tid. Der er derfor ikke trådt noget nyt cirkulære i kraft endnu. Det forventes dog, at Vurderingsstyrelsen vil sende nye ejendomsvurderinger ud i etaper i løbet af sommeren 2021.

Højesterets afgørelse af 26. april 2021

Udskydelsen af de nye ejendomsvurderinger har medført en række spørgsmål om, hvorvidt der stadig skal lægges vægt på de gamle og lavere offentlige ejendomsvurderinger fra 2011-2012 ved anvendelse af 15%-reglen, eller om der i stedet skal tages udgangspunkt i de mere retvisende og højere handelspriser i dag. Spørgsmålet er særligt blevet rejst af skattemyndighederne, der for nylig har gjort synspunktet gældende over for borgere, der har overdraget deres faste ejendom til nærtstående til værdier langt under den reelle handelspris. Skattemyndighederne anførte, at værdiansættelsen på baggrund af de gamle offentlige ejendomsvurderinger er en ”særlig omstændighed”, der afskærer muligheden for at bruge 15%-reglen ved familieoverdragelser, inden der foretages en ny ejendomsvurdering.

Både Skifteretten og Østre Landsret havde i en tidligere afgørelse anerkendt de uforholdsmæssigt lave ejendomsvurderinger som en ”særlig omstændighed”, der begrundede fravigelse af udgangspunktet med brug af 15%-reglen. Afgørelsen blev siden kæret til Højesteret

I Højesterets kendelse af 26. april 2021 blev Skifterettens og Østre Landsrets tidligere afgørelser underkendt. Højesteret fandt, at det er det offentlige, der er nærmest til at bære risikoen for, om den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Højesteret fandt således, at det fortsat er de gamle ejendomsvurderinger, der kan lægges til grund ved anvendelse af 15%-reglen. Det gælder efter Højesterets opfattelse også tilfælde, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført.

Det kan således ifølge Højesteret ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen, at der er sket generelle prisstigninger på markedet, som har medført, at handelsværdien for en ejendom er højere end den offentlige ejendomsvurdering.

Focus Advokater bemærker

Højesterets kendelse slår endegyldigt fast, at det nuværende værdiansættelsescirkulæres 15%-regel fortsat kan anvendes med udgangspunkt i de nuværende offentlige ejendomsvurderinger, og ikke ejendommens reelle handelsværdi, selvom den er væsentligt højere.

Idet der for de fleste ejendommes vedkommende er sket en betydelig prisstigning de seneste år, kan der formentlig opnås store afgiftsmæssige besparelser ved at gennemføre familieoverdragelser af fast ejendom, inden de nye ejendomsvurderinger forventes at begynde at komme i løbet af sommeren 2021. Det kræver dog i hvert enkelt tilfælde en stillingtagen til den konkrete sag for at undgå eventuelle faldgruber.

Læs også

Hent her indlæg af 30.3.2022 om anvendelse af ”15 %-reglen” ved familieoverdragelse af fast ejendom.

Hvordan kan Focus Advokater hjælpe?

Har du spørgsmål eller brug for sparring/rådgivning vedrørende 15%-reglen, er du velkommen til at kontakte os, vores afdeling for skatteret eller afdeling for ejendomshandler.