Sådan aftaler og varsler du dagbod korrekt

Ved forsinkelse på byggerier kan dagbod være et vigtigt redskab for bygherren til at begrænse de økonomiske konsekvenser af forsinkelsen. Der gælder dog forholdsvis strenge regler for, hvornår og hvordan en dagbod skal varsles. Er dagboden derfor ikke varslet retmæssigt, kan bygherren miste sit krav på dagbod. I praksis opstår der derfor ofte tvister om, hvorvidt en given dagbod er varslet korrekt. I dette indlæg skitserer vi i hovedtræk, hvordan man gyldigt aftaler dagbod, og hvordan en aftalt dagbod i givet fald varsles korrekt.

I den følgende gennemgang forudsætter vi, at der er tale om et entrepriseforhold, hvor AB 18 er gyldigt vedtaget mellem parterne, og hvor entreprenøren bærer skylden for den forsinkelse, som er indtruffet.

Hvad er dagbod og hvornår kan det kræves?

En dagbod er at betragte som en såkaldt konventionalbod. Dette betyder, at der er tale om et på forhånd fastsat pengebeløb, som entreprenøren forpligter sig til at betale til bygherren i tilfælde af, at entreprenøren bliver ansvarspådragende forsinket med byggeriet. Der er altså tale om en bod, hvor man som bygherre er fuldstændig frigjort fra at skulle opgøre et tab, men som i stedet falder til betaling, medmindre at entreprenøren kan løfte bevisbyrden for, at årsagen til, at byggeriet blev forsinket, ikke påhviler entreprenøren. Dagbod er derfor i mange tilfælde nemmere at håndtere, da parterne ikke skal tviste om, hvorvidt et tab er dokumenteret eller ej.

Hertil er det vigtigt at huske, at en aftalt dagbod som udgangspunkt udtømmende gør op med parternes økonomiske mellemværende i anledning af den opståede forsinkelse. Det vil altså ikke være muligt at kræve dagbod og erstatning for den samme forsinkelse.

Derfor skal man som bygherre også være opmærksom på, at satsen, der aftales som dagbod pr. dag, skal tage højde for de økonomiske tab, som bygherren eventuelt måtte lide ved entreprenørens forsinkelse. Er der for eksempel tale om en beboelsesejendom, hvor lejligheder ikke kan tages i brug i forhold til det planlagte tidspunkt, og der derved opstår et driftstab, bør dagbodssatsen tillige tage højde for dette tab.

Hvordan aftaler man dagbod?

Bygherren har kun mulighed for at kræve dagbod, når det er aftalt i entreprisekontrakten. Det er et krav, at der er indgået en klar og tydelig aftale omkring dagboden, jf. også AB 18 § 40, stk. 4, litra a. Dette krav indebærer blandt andet, at der udtrykkeligt skal være indgået aftale om, hvilke frister der kan udløse dagbod, og i givet fald hvilken størrelse dagboden har.

Fristerne kan som udgangspunkt enten aftales ved at indsætte dem specifikt i udbudsmaterialet, jf. også AB 18 § 4, stk. 4, i entreprisekontrakten eller ved at indsætte dem i byggeriets aftalte hovedtidsplan med såkaldte sanktionsmilepæle. På den måde vil entreprenøren have et klart billede af, hvilke frister der kan udløse dagbod, hvis de ikke overholdes. Fristerne bør dog – så vidt det er muligt – altid angives i entreprisekontrakten, så der ikke er tvivl om deres vedtagelse.

Dagbodens størrelse kan enten være fastsat til et bestemt kontantbeløb pr. dag eller som en bestemt promille af entreprisesummen pr. dag. Størrelsen af dagboden beregnes altid ekskl. moms, medmindre det aftales, at den skal beregnes inkl. moms, jf. også AB 18 § 2, stk. 8.

Dagboden vil sædvanligvis regnes pr. arbejdsdag medmindre andet er aftalt i kontrakten (eksempelvis kalenderdage). En dagbod aftalt pr. kalenderdag er i sagens natur meget mere omfattende end en dagbod pr. arbejdsdag, hvorfor det er vigtigt at være opmærksom på dette forhold ved kontraktens indgåelse. Hvis der ikke er taget stilling til, om der er tale om arbejdsdag eller kalenderdag i entreprisekontrakten, beregnes dagboden som arbejdsdag.

I udgangspunktet vil en aftalt dagbod kun vedrøre forsinkelse med entreprisens afslutning. Det kan dog aftales, at en forsinkelse undervejs i byggeriet, skal kunne udløse dagbod (en såkaldt mellemtermin). Der er dog meget strikse krav for indgåelse af aftaler om dagbodsbelagte mellemterminer, hvorfor disse ikke vil blive gennemgået nærmere i det følgende.

Hvilke krav gælder der til varslingen af dagboden?

Selvom dagboden er klart og tydeligt aftalt i kontrakten jf. AB 18 § 40, stk. 4, litra a, er dette ikke tilstrækkeligt, for at den kan håndhæves, da dagboden tillige skal varsles. Kravene for et korrekt dagbodsvarsel gennemgås i det følgende nedenfor.

Første krav) Bygherre skal meddele, at bygherre vil kræve dagbod og fra hvilket tidspunkt

Som følge heraf skal bygherren meddele entreprenøren, at bygherren vil kræve dagbod for entreprenørens ansvarspådragende forsinkelse. Denne meddelelse (bedre kendt som ”dagbodsvarslet”) skal dog i sig selv opfylde en række indholdsmæssige krav, som bl.a. følger af AB 18 § 40, stk. 4, litra c.

Varslingen skal således som minimum indeholde oplysning om, at fristoverskridelsen vil udløse et dagbodskrav. ligesom det skal angives fra hvilket tidspunkt, der påløber dagbod. Sidstnævnte opfyldes ved at angive den eksakte dato, hvor dagboden vil begynde at løbe fra.

Har man i kontrakten aftalt flere frister, for eksempel etapevise afleveringer (delafleveringer), skal alle de delafleveringer, som der varsles dagbod for, angives i varslingen, eller der må foretages flere løbende dagbodsvarsler for hver enkelt afleveringstermin.

Andet krav) Bygherre skal løbende notere overskridelsen af fristen

Det andet krav er, at der løbende skal ske notering af overskridelsen af fristen, sådan som den måtte være ændret ved en fristforlængelse fra det tidspunkt, at fristen overskrides (jf. også AB 18 § 40, stk. 4, litra b).

Dette betyder, at er der på forhånd givet en fristforlængelse til entreprenøren, da skal overskridelsen af fristen noteres ud fra afleveringsterminen tillagt den afgivne tidsfristforlængelse og sendes regelmæssigt til entreprenøren.

Den løbende notering er vigtig, da den blandt andet har til formål at gøre entreprenøren bevidst om, at bygherren fortsat har i sinde at kræve dagbod og med hvilket beløb. Således entreprenøren får mulighed for at rette for sig og indhente noget af forsinkelsen ved en forcering af arbejderne, så dagboden bliver mindre.

Tredje krav) Dagbodsvarslet skal afgives inden ”rimelig tid” efter, at bygherre er bekendt med, at fristen vil blive overskredet

Det er en betingelse, at dagbodsvarslet skal være givet inden rimelig tid efter, at bygherren er blevet bekendt med den sandsynlige fristoverskridelse (jf. også AB 18 § 40, stk. 4, litra c). Dette betyder i praksis, at dagboden skal varsles allerede inden forsinkelsens indtræden, set i forhold til hvornår den dagbodsudløsende frist er fastsat til.

Hvornår en varsling er afgivet ”inden rimelig tid”, kan være vanskeligt at sige, da tidsfristen afhænger af de konkrete omstændigheder. Selvom man som bygherre er indrømmet ”rimelig tid”, er der dog ingen grund til ikke at få fremsat dagbodsvarslet snarest muligt.

Konsekvenser af forkert dagbodsvarsel

Det kan have store konsekvenser at fremsætte et forkert dagbodsvarsel, da bygherren risikerer at miste sit dagbodskrav.

Et dagbodsvarsel, der ikke indeholder alle de påkrævede oplysninger som nævnt ovenfor, kan imidlertid efter omstændighederne ”repareres” ved at sende et nyt varsel til entreprenøren med de manglende oplysninger.

Dagboden kan dog aldrig kræves med tilbagevirkende kraft, hvorfor dagboden i et sådan tilfælde kun vil kunne kræves for tiden efter, at der er givet et korrekt dagbodsvarsel.

Focus Advokaters anbefaling

Når man skal aftale en dagbodsklausul, er der en lang række forhold, man skal være opmærksom på som bygherre. Særligt vigtigt er det, at man som bygherre gør sig overvejelser om, hvorvidt den økonomiske kompensation fra dagboden er tilstrækkelig til at afbøde de konsekvenser, som en eventuel forsinkelse vil have.

Da varslingsreglerne for dagbod derudover er relativt strikse, anbefaler vi altid, at bygherre varsler dagboden, så snart bygherre har en mistanke om, at entreprenøren vil komme i ansvarspådragende forsinkelse. Varslingen må meget gerne være neutral i sin ordlyd og dermed ikke klandrende, således at et positivt samarbejdsklima på den igangværende byggesag bibeholdes, uagtet at der nu varsles krav om dagbod.

Varslingen skal som nævnt indeholde en udførlig angivelse af, at der kræves dagbod, såfremt entreprenøren overskrider den aftalte termin. Derudover må varslingen gerne indeholde en opridsning af størrelsen af den aftalte dagbod med udførlig henvisning til afsnittet i parternes aftale.

Træk på vores ekspertise

Hos Focus Advokaters team for entrepriseret har vi stor erfaring med rådgivning af såvel entreprenører, tekniske rådgivere som professionelle bygherrer ved gennemførelsen af små og store byggerier, og vi bistår således i relation til både kontraktindgåelse, forhandling af vilkår og behandling af tvister. Du er meget velkommen til at kontakte vores team, hvis du har spørgsmål eller behov for rådgivning i forhold til en konkret opgave.