Hvornår må en lejer fremleje sit beboelseslejemål?

På det seneste har en sag om en lejer, der i forbindelse med fremleje af værelser i sit lejemål, havde snydt en række fremlejere, været omtalt i medierne. Indenrigs- og Boligministeren har varslet et indgreb i lejeloven for at dæmme op for svindel ved fremleje. Men hvornår må en lejer egentligt fremleje, og hvad er udlejerens pligter i den sammenhæng? Læs mere her.

Begreber

Fremleje betyder, at en lejer (videre)udlejer sit lejemål til en anden lejer.

Den, der videreudlejer, kaldes fremlejegiver, og den der lejer, kaldes fremlejetager.

Når fremlejegiver og fremlejetager indgår en lejeaftale, er ejendommens ejer – udlejeren – ikke en del af aftaleforholdet. Det betyder bl.a., at fremlejetageren ikke kan gøre indsigelser direkte over for ejendommens ejer. Og fremlejegiver hæfter som lejer over for udlejeren for fremlejetagerens opførsel og eventuel manglende vedligeholdelse, betaling mv.

Hvis fremlejegiveren skal fraflytte sit lejemål, så skal fremlejetageren også flytte – uanset om fremlejetageren har overholdt alle sine forpligtelser. Hvis fremlejegiveren ikke tilbagebetaler fremlejetagerens depositum, kan fremlejetager ikke rette et krav mod ejeren af ejendommen – hvis ikke fremlejegiveren har pengene, er de tabt.

I øvrigt gælder lejelovens regler også fuldt for et fremlejeforhold.

Lejelovens regler om fremleje

En lejer har som udgangspunkt altid ret til delvis fremleje af sit lejemål – f.eks. et eller flere værelser – afhængigt af lejemålets størrelse. Højst halvdelen af lejemålets beboelsesrum må dog benyttes af en anden end lejeren, og det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige lejemålets antal af beboelsesrum. Lejeren skal have en skriftlig aftale med fremlejetageren og sende en kopi af fremlejeaftalen til sin udlejer. Overholder lejeren disse krav, kan udlejer ikke modsætte sig fremlejen. Der kan ikke gyldigt aftales begrænsninger i lejerens ret til at fremleje i lejekontrakten.

I visse tilfælde har en lejer også ret til fuldstændig fremleje af sit lejemål. Det har en lejer, der bor i en ejendom, hvor der er flere end 13 beboelseslejligheder, hvor udlejer ikke har en rimelig grund til at modsætte sig fremleje, lejerens fravær er midlertidigt og fremlejeforholdet må maksimalt have en varighed på to år. Desuden må det samlede antal personer, der bor i lejligheden, ikke overstige lejemålets antal af beboelsesrum som følge af fremlejen. Lejeren skal indgå en skriftlig aftale med fremlejetageren og sende en kopi af fremlejeaftalen til sin udlejer. I alle andre tilfælde skal lejeren aftale sin ret til fremleje med udlejeren.

Ulovlig fremleje

Hvis lejeren fremlejer efter reglerne, kan udlejer ikke modsætte sig. Udlejer kan ikke sanktionere, hvis lejeren snyder fremlejetageren – eller gribe ind hvis fremlejetageren klager over lejeren. Der består ikke nogen aftale mellem udlejer og fremlejetager, som forpligter udlejeren.

Hvis lejeren derimod fremlejer – uden at have ret til det efter lejelovens regler – kan udlejer ophæve lejemålet efter først at have givet lejeren en påmindelse om bringe den ulovlige fremleje til ophør. Konsekvensen af ophævelsen vil være, at lejeren – og fremlejetageren – straks skal fraflytte. Hvorvidt fremlejetageren kan kræve erstatning hos lejeren (som fremlejegiver) for afbrydelsen af lejeforholdet, er udlejer uvedkommende.

Udlejning til f.eks. AirBnB eller tilsvarende kort-tidsudlejning vil være at ligestille med ulovlig fremleje.

Hvad skal man være opmærksom på?

Udlejer kan – og bør – påse, om en lejer fremlejer sit lejemål i overensstemmelse med reglerne. Hvorvidt der foreligger ulovlig fremleje, er ikke altid let at afgøre. Men udlejers forpligtelser går ikke længere end til at påse dette. Forholdet mellem lejeren som fremlejegiver og en fremlejetager er som udgangspunkt udlejeren uvedkommende, og udlejer skal ikke behandle fremlejetageren som sin aftalepart. Udlejer skal udelukkende henholde sig til sin aftalepart, som er den lejer, der er indgået lejekontrakt med.

Den, der vil fremleje sit lejemål, skal være opmærksom på, at reglerne for fremlejen er overholdt. Ellers risikeres ophævelse. Endvidere skal fremlejegiver være opmærksom på, at man over for sin udlejer hæfter for fremlejetagerens adfærd. Så hvis fremlejetagers adfærd – f.eks. husordensovertrædelser – kan føre til, at udlejer kan ophæve lejeforholdet, så skal lejeren også fraflytte. Det samme gælder, hvis fremlejetager ikke betaler sin husleje – selvom det er aftalt, at fremlejetager skal betale direkte til udlejeren.

Den, som vil fremleje et lejemål hos en lejer, skal se sig godt for. En lejer har sikkerhed for sit krav på tilbagebetaling af depositum mv. i ejendommen – og mod den til enhver tid værende ejer af ejendommen. Det har en fremlejetager ikke. Fremlejetager er afhængig af, at fremlejegiver overholder sine forpligtelser – både over for udlejer og over for fremlejetageren.

Focus Advokater hjælper udlejere

Hos Focus Advokaters lejerets-team har vi stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten – herud udlejers rettigheder og pligter i forbindelse med fremleje. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.