Ny Vestre landsretsafgørelse: El-ladestander ikke omfattet af lejers installationsret

Artiklen omhandler, hvorvidt en lejers opsætning af en el-ladestander udvendigt på gavlen af sin lejede bolig er omfattet af lejers installationsret. I en utrykt boligretsdom af 10.1.2023 havde boligretten nemlig forholdt sig til dette spørgsmål. Den afgørelse blev indbragt for landsretten, der nu har truffet afgørelse.

Denne artikel gennemgår landsrettens afgørelse. Du kan læse den tidligere artikel om emnet her.

En lejers installationsret

Lejers installationsret følger af lejelovens § 142, der bestemmer, at en lejer har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Det afgrænses ikke i bestemmelsen, hvad der er en sædvanlig installation – det fastlægges i sidste ende af domstolene. Vaskemaskiner, opvaskemaskiner, tørretumblere er utvivlsomt omfattet; men hidtil er der ikke afgørelser, der omhandler f.eks. ladestandere.

Kort om den omhandlende sag

I 2021 opsatte en lejer en el-ladestander udvendigt på gavlen af den lejede bolig. En vicevært gjorde lejeren opmærksom på, at ladestanderen var ulovligt opsat, hvorefter lejeren indsendte en ansøgning om opsætning af ladestander til udlejer. Udlejeren meddelte dog lejer afslag herpå og påbød lejeren at fjerne ladestanderen samt foretage retablering.

Da lejeren ikke efterkom påbuddet, blev sagen af udlejeren i første omgang indbragt for Beboerklagenævnet. Et flertal i nævnet fandt, at el-ladestandere har fået en sådan udbredelse i samfundet, at installationen må anses for sædvanlig, hvorfor lejeren ifølge nævnet havde ret til at foretage installationen. Et mindretal i nævnet fandt, at installationen ikke udgjorde en sædvanlig installation. Sagen blev afgjort efter flertallet.

Beboerklagenævnets afgørelse blev efterfølgende indbragt for boligretten. Et flertal i boligretten udtalte, at almenlejeloven § 35 – svarende til lejelovens § 142 – måtte forstås således, at den omhandler installationer indvendigt i boligen, hvorfor ladestanderen ikke var omfattet af bestemmelsen. Flertallet forholdt sig således ikke til, hvorvidt der var tale om en sædvanlig installation. Mindretallet udtalte, at ladestanderen var omfattet af almenlejelovens § 35, da den var tilsluttet i lejemålet. Herudover udtalte mindretallet, at henset til udbredelsen af elbiler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander anses for en sædvanlig installation. Der blev afsagt dom efter flertallet.

Boligrettens dom blev efterfølgende anket til landsretten, der tilbage i juni 2024 afsagde dom i sagen.

Landsretten har afgjort, at udlejer kan kræve lejers opsatte el-ladestander fjernet

Landsretten udtalte indledningsvist, at det ud fra en konkret vurdering på installationstidspunktet må afgøres, hvad der forstås ved sædvanlige installationer. Landsretten fandt herefter, at en el-ladestander til opladning af en el-bil ikke udgør en sædvanlig installation omfattet af almenlejelovens § 35 – svarende til lejelovens § 142.

Landsretten lagde ved sin afgørelse vægt på, at der i lovforarbejderne til lejelovens § 142 er oplistet nogle eksempler på, hvad der anses for at være sædvanlige installationer. De eksempler der fremgår af forarbejderne, er navnlig, hårde hvidevarer, herunder komfurer, køleskabe, frysere, emhætter, vaskemaskiner, opvaskemaskiner og tørretumblere, samt telefon- og internetadgang. Ud fra denne oplistning af eksempler, lagde landsretten til grund, at en el-ladestanderen ikke udgjorde en sædvanlig installation.

Det skal nævnes, at bestemmelsen med sin oplistning af eksempler lægger op til, at der skal foretages en såkaldt dynamisk fortolkning af, hvad der må anses for at være en sædvanlig installation. Det følger ligeledes af retspraksis, at der ved afgørelsen af, om der er tale om en sædvanlig installation, skal foretages en konkret vurdering af ”sædvanligheden” af installationen set ud fra det tidspunkt, hvor denne blev opsat.

I den omhandlende sag havde lejeren som nævnt opsat el-ladestanderen i 2021. Landsrettens vurdering tog således udgangspunkt i, hvad der tilbage i 2021 kunne anses for at være en sædvanlig installation. Det skal hertil bemærkes, at landsretten ved dennes afgørelse henviser til forarbejderne til den nugældende lejeloves § 142, som tillige blev fremsat i oktober 2021.

I starten af 2021 var antallet af elbiler i Danmark steget fra at være 15.507 i 2020 til 31.886 (kilde; Statistikbanken). Der er således i løbet af den periode, hvori lovforslaget med tilhørende forarbejder til lejelovens § 142 blev udfærdiget, sket en fordobling af antallet af elbiler i Danmark. Til sammenligning, så er der i dag registreret 200.108 elbiler i Danmark pr. 1. januar 2024.

Udviklingen af antallet af elbiler i Danmark har således allerede i 2021 oplevet en voldsom stigning- sammenlignet med de tidligere år.

Eftersom både el-ladestanderen blev installeret i 2021 og lovforslaget – herunder bemærkningerne til § 142 – blev fremsat i 2021, er der ikke en store tidsforskel mellem begivenhederne, som ville kunne tale for, at lovforslagets eksempler på sædvanlig installation, nu kunne være forældede/outdatede.

Der kan spekuleres i, hvorvidt lovforslaget ville have oplistet el-ladestandere under deres eksempler, hvis man allerede i 2021 havde set potentialet for, at el-biler ville blive en del af danskernes hverdag, og derfor ville have vurderet, at el-ladestandere ville udgøre en sædvanlig installation. Men det ved vi ikke.

Men eftersom landsretten ved dennes vurdering skal tage udgangspunkt i, hvad der ansås for at være en sædvanlig installation tilbage i 2021, kan det ikke tillægges vægt, at el-biler sidenhen er blevet mere udbredte i samfundet. Dette fremgår tillige af landsrettens begrundelse for deres afgørelse. Afgørelsen må derfor indtil videre anses som et præjudikat, der vil gælde for tilsvarende sager. Og da en el-ladestander ifølge landsretten ikke udgjorde en sædvanlig installation, kunne udlejer kræve den fjernet af lejer. Det skal for god ordens skyld bemærkes, at de refererede statistiske oplysninger ikke var fremlagt i sagen; men er indhentet til denne artikel.

Afslutningsvist kan det nævnes, at lejeren i den omhandlende afgørelse fremkom med supplerende forklaring om boligforeningens holdning til el-ladestandere. Det blev i denne supplerende forklaring oplyst, at det blev afgjort på et afdelingsmøde i september 2023, at der skulle opsættes to fælles el-ladestandere på boligforeningens område.

Sammenfatning – hvordan skal udlejer forholde sig?

Det kan diskuteres, om dommen fra Vestre Landsret allerede er forældet. Det er ikke utvivlsomt, og i sidste ende kan det være, at der skal en ny afgørelse til, før det er afklaret, hvad der vil gælde fremadrettet. Udlejer kan dog indtil videre støtte ret på afgørelsen.

Afgørelsen er med Procesbevillingsnævnets tilladelse indbragt for Højesteret. Hvornår Højesteret træffer afgørelse, vides i skrivende stund ikke. Det forventes ikke at blive før 2026.

Det er dog også muligt, at det kan være attraktivt for udlejer at vurdere, om ikke det kunne være rentabelt at opstille eller tillade opstilling af ladestandere ved sine udlejningsejendomme.

Udlejer skal også huske på, at hvis ejendommens el-kapacitet ikke kan klare opstilling af en ladestander, er sagen klar, så har lejeren ikke ret. Det følger også af lejelovens § 142. Hvis ejendommens kapacitet kan klare en ladestander; men ikke to, vil det være ”først i tid”, der vil gælde – den ene lejer kan opsætte, den anden ikke.

Artiklen har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, august 2024.