Bygherres ibrugtagning før aflevering – har det nogen betydning?

Ikke så sjældent sker det, at en bygherre tager et byggeri i brug, før det er endeligt afleveret. Det er dog ikke altid, at hverken bygherre eller entreprenør er opmærksom på følgerne af den beslutning. Læs med, og bliv klogere på, hvad der følger med, når bygherre slår dørene op til sit byggeri, før der er gennemført en formel afleveringsforretning.

I denne gennemgang forudsætter vi, at der er tale om et entrepriseforhold, hvor AB 18 – uden ændringer – er vedtaget mellem parterne.

I AB 18 § 4, stk. 4 og § 6, stk. 2, står der, at bygherren og entreprenøren skal vedtage en tidsplan, hvor det fremgår, hvornår entreprisen skal være færdig. Denne kaldes også den aftalte hovedtidsplan. Med tidsplanen i hånden har begge parter vished for, hvordan byggeriet skal skride frem planmæssigt, og hvornår det skal afleveres.

Hvornår kan byggeriet afleveres?

Det er vores opfattelse, at nogle entreprenører og bygherrer tror, at et byggeri først kan afleveres den dag, byggeriet står helt færdigt – og måske endda uden fejl og mangler. Det er dog ikke korrekt. Afleveringen kan gennemføres, når byggeriet er færdiggjort i et sådant omfang, at det (lovligt) kan ibrugtages efter sit formål.

Dette indebærer, at et boligbyggeri for eksempel kan afleveres, når byggeriet er færdiggjort i et sådant omfang, at man kan bebo ejendommen. Dette betyder, at det ikke er et krav, at alle dele af byggeriet skal være 100 % færdiggjorte. Der må således eksempelvis gerne udestå indvendige arbejder, der ikke hindrer (lovlig) beboelse, når byggeriet afleveres.

Hvad er retsvirkningerne af aflevering?

På afleveringstidspunktet overgår risikoen for skade på eller bortkomst af arbejde og materialer fra entreprenøren til bygherren, jf. AB 18 § 27, stk. 1. Tidspunktet for risikoens overgang kan få afgørende betydning for bygherrens mulighed for at gøre mangler gældende overfor entreprenøren, idet bygherren kun kan gøre mangelindsigelser gældende vedrørende forhold, der skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenøren, der ligger før risikoens overgang (afleveringstidspunktet).

Derudover medfører afleveringen, at entreprenørens forpligtelse til at vedligeholde det udførte arbejde, jf. AB 18 § 27, stk. 4 ophører.

Konsekvenserne af bygherrens ibrugtagning af byggeriet før aflevering

Det hænder, at en bygherre ibrugtager byggeriet før selve afleveringen. Et eksempel på dette kunne være, at bygherres erhvervslejere flytter ind i byggeriet, til trods for at den indvendige aptering i form af køkkenelementer, skabe, reolsystemer mm. fortsat mangler. Konsekvensen af det bliver, at ibrugtagningen konstituerer afleveringen, idet ibrugtagningen udløser retsvirkninger, der svarer til retsvirkningerne for afleveringen. Dette betyder, at:

Risikoen for hændelig skade på byggeriet overgår fra entreprenøren til bygherren
Ibrugtagningen afskærer bygherren fra at kræve en eventuel dagbod eller erstatning for forsinkelse for perioden efter ibrugtagningstidspunktet.

Herudover kan det diskuteres, om der også er øvrige retsvirkninger forbundet hermed, såsom at entreprenørens sikkerhedsstillelse (entreprenørgarantien) først kan nedskrives fra 15 % til 10 % af entreprisesummen ved afleveringen (og dermed ikke ibrugtagningen), og at entreprenørens femårige mangelansvar først begynder at løbe fra afleveringstidspunktet.

Det er vores opfattelse, at i en situation, hvor bygherren kan ibrugtage byggeriet, da udløses de samme retsvirkninger ved ibrugtagningen. Dette begrundes med, at bygherren ved sin ibrugtagning netop har givet udtryk for, at byggeriet er afleveringsmodent, og idet den modsatte retsstilling vil medføre et ubalanceret styrkeforhold mellem bygherre og entreprenør, hvor bygherre både får lov at anvende det bebyggede, men samtidig kan opretholde garanti og få en forlænget reklamationsperiode over mangler.

Focus Advokaters anbefaling

Som bygherre bør man passe på med at tage en ikke-afleveret entreprise i brug, idet man herved vil miste et eventuelt krav på dagbod eller erstatning for forsinkelse i perioden efter ibrugtagningstidspunktet.

I nogle tilfælde kan en ibrugtagning imidlertid være nødvendig eller blot økonomisk fordelagtig for bygherren, hvilket vil være op til en konkret vurdering i den enkelte byggesag. I denne vurdering bør bygherren dog altid tage de entrepriseretlige konsekvenser af ibrugtagningen i betragtning.

Træk på vores ekspertise

Focus Advokater bistår såvel bygherrer som entreprenører, når der skal rådgives om AB-vilkår, konkurs, ophævelse og garantier mv. Du er meget velkommen til at kontakte vores team for entrepriseret, hvis du har spørgsmål eller brug for rådgivning til en konkret opgave.

Vi skræddersyr også virksomhedskurser, bl.a. om AB-systemet og din virksomheds aftaler.

Nyhedsbrev inden for Fast Ejendom

Du er velkommen til at læse med/følge ”Handel & Vandel; ejendomsretlig OPDATERING”. Næste udgave er lige på trapperne. Er du tilmeldt vil det lande i din indbakke.