Erhvervslejerens retableringspligt ved fraflytning – ny dom fra Østre Landsret

En erhvervslejer ønsker ofte mulighed for at foretage ombygninger af sit lejemål, så det kan tilpasses lejerens indretningskoncept eller udvidelser af sortiment mv. Medmindre at der er tale om, at ændringerne skal ske for at opfylde krav fra en offentlig myndighed om kontraktmæssig anvendelse af det lejede, kræver det samtykke fra udlejer, før lejeren må foretage ændringer – samt et forbehold fra udlejer om retablering af ændringerne for lejerens regning ved fraflytning.

En helt ny dom fra Østre Landsret har nu taget stilling til spørgsmålet om udlejers forbehold i en situation, hvor det hverken fremgik klart af den gældende lejelov, da lejekontrakten blev indgået (før 1980) – eller af selve lejekontrakten. Læs mere nedenfor.

Retablering ved fraflytning

Ved en erhvervslejers fraflytning kan der opstå tvist om lejerens forpligtelse til at retablere de ændringer, som er foretaget. Udgangspunktet er, at hvis lejeren med udlejerens samtykke har foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når denne har taget forbehold herom. Lejeren har ubetinget en retableringspligt ved fraflytning, hvis der ikke er givet tilladelse til ændringerne i lejemålet.

Udlejer skal derfor enten i kontrakten eller i forbindelse med afgivelse af samtykket tage et forbehold for, at ændringerne kan kræves retableret. Kravet om forbehold blev indført i lejeloven i 1980 (og i erhvervslejeloven, da den trådte i kraft den 1.1.2000).

Indtil 1.1.1980 var der ingen bestemmelse i lejelovgivningen om forbehold for retableringskrav. Lovene angav dog heller ikke, at der kunne kræves retablering, uden at der var taget forbehold.

For så vidt angår kontrakter indgået før 1.1.1980 kan det derfor diskuteres, om der kan kræves retablering, uagtet om der er taget forbehold ved samtykket. I henhold til den juridiske teori er det dog antaget, at det er tidspunktet for meddelelse af samtykket, der er afgørende, og ikke tidspunktet for indgåelsen af aftalen.

Østre Landsrets dom af den 15.11.2021

Afgørelsen omhandlede en tvist mellem en udlejer og en lejer, der havde drevet dagligvarebutik fra lejemålet. Lejekontrakten var indgået i 1972. Efter fraflytning opstod der tvist om en række forhold – herunder om lejerens pligt til at retablere nogle ombygninger af personalerum og vindfang, som var foretaget med udlejers samtykke i 1991. Lejer gjorde gældende, at der ikke var pligt til at retablere, da udlejer ikke havde taget forbehold ved afgivelse af samtykket til ombygningen. Udlejer var af den opfattelse, at der ikke i lovgivningen på aftaleindgåelsestidspunktet var krav om forbehold ved meddelelse af samtykket. Derfor skulle lejer betale for at bringe lejemålet tilbage i oprindeligt aftalt stand.

Landsretten fandt, at kravet om forbehold var gældende, idet det afgørende var tidspunktet for meddelelsen af samtykket (som var efter 1.1.1980). Landsretten fandt samtidig, at parternes lejekontrakt ikke indeholdt bestemmelser, der kunne føre til et andet resultat. Lejeren var derfor ikke forpligtet til at betale for en retablering ved fraflytningen. Byretten var nået til samme resultat.

Dommen tog samtidig stilling til, om lejeren var forpligtet til at betale erstatning for leje i den periode, der medgik til at istandsætte lejemålet. Landsrettens flertal nåede frem til, at lejeren ikke havde udvist tilstrækkelig uagtsomhed til at et sådant krav kunne gøres gældende.

Focus Advokater bemærker

Afgørelsen fastslår, at det er tidspunktet for meddelelse af samtykket, der er afgørende for, om der er taget behørigt forbehold for retablering. Det gælder også for kontrakter, der er indgået forud for 1.1.1980, medmindre andet kan udledes af den indgåede aftale.

Retablering kan være bekostelig – og nødvendig hvis lejemålet efterfølgende skal lejes ud til andet formål. Det er derfor altid relevant forud for en lejers fraflytning at sikre sig, hvad lejekontrakten indeholder af bestemmelser om retablering, herunder om udlejer har samtykket til ændringer under lejeforholdets forløb, og om udlejer i den forbindelse har taget forbehold om krav på retablering ved lejerens fraflytning.

Afgørelsen bekræfter også den praksis, at hvor det ikke er aftalt i lejekontrakten, at en erhvervslejer skal betale erstatning for leje i den periode, der går med at istandsætte et lejemål efter fraflytning, kan lejer kun gøres ansvarlig, hvis der er handlet groft uagtsomt.

Rådgivning

Sagen blev ført af advokat Karina Dolmer Andersen for ejeren af dagligvarebutikken (erhvervslejeren).

Hos Focus Advokaters lejerets-team kan du få rådgivning om alle aspekter af erhvervslejeretten. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.