Husk krav om besigtigelse fra huslejenævnet før gennemgribende moderniseringer

De formelle krav til, hvornår en udlejer kan gennemføre en gennemgribende forbedring af et boliglejemål – og dermed kræve en højere husleje – blev skærpet ved lovændringer den 1.7.2020. Et af kravene er en forudgående besigtigelse fra huslejenævnet. Læs mere om kravet – og hvordan det fortolkes i praksis – her.

Gennemgribende moderniserede lejemål

Et gennemgribende moderniseret lejemål er et boliglejemål, hvor der er gennemført forbedringer i lejemålet – f.eks. udskiftning af ældre køkken og bad – og hvor en række betingelser, herunder et minimumsomfang af udgiften til de gennemførte forbedringer af lejemålet og energimærkningskrav til ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, skal være opfyldt. Reglerne findes i boligreguleringslovens § 5, stk. 2-11 og gælder for lejemål i ejendomme, hvor der den 1.1.1995 var flere end 6 beboelseslejligheder.

Reglerne blev indført den 1.7.1996 og har undergået ændringer flere gange siden – senest med virkning fra den 1.7.2020.

De generelle vilkår for § 5, stk. 2, udlejning

Kravet om forudgående huslejenævnsbesigtigelse

Før et lejemål må forbedres gennemgribende, skal der indhentes en godkendelse fra huslejenævnet, hvor huslejenævnet ved en besigtigelse skal konstatere: ”at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi”. Denne regel er indført den 1.7.2020 og gælder for alle udlejninger efter denne dato, hvor forbedringsarbejderne ikke var påbegyndt forinden.

Det, som huslejenævnet skal vurdere, er ikke, hvad udlejer skal gennemføre af moderniseringer for at opfylde de øvrige krav i boligreguleringslovens § 5, stk. 2-4. Huslejenævnet skal alene forholde sig til, om det er muligt, at udlejer kan opfylde kravene. Det vil sige, at huslejenævnet ved besigtigelsen (alene) skal vurdere, om der – fx ved udskiftning af køkkenelementer og etablering af nyt badeværelse – kan gennemføres sådanne forbedringer, at kravene i boligreguleringsloven er opfyldt. Hvis køkken og bad er renoveret for ganske få år siden, vil det som udgangspunkt ikke være muligt at gennemføre forbedringer til opfyldelse af kravene. Det skyldes, at en lejeretlig forbedring ikke altid er lig den faktiske afholdte udgift; men er baseret på, om der sker en forøgelse af brugsværdien af lejemålet. Det vil sige, at udskiftning af noget så godt som nyt med noget helt nyt, det er ikke en forbedring, uanset udgiften der medgår til udskiftningen. Bestemmelsen blev netop indført for at forhindre, at der blev gennemført uhensigtsmæssige moderniseringer alene for at huslejen kunne hæves.

Praksis

I praksis godkender huslejenævnene de allerfleste anmodninger fra udlejere på baggrund af besigtigelsen. Det har også været forudsætningen for bestemmelsen, ligesom det skyldes, at udlejere sjældent anmoder om godkendelsen fra huslejenævnet, hvis ikke lejemålet trænger til modernisering.

Enkelte afgørelser om bestemmelsens anvendelse er nået til domstolene. I en afgørelse fra København havde flertallene i såvel huslejenævn som huslejeankenævnet afvist, at der i lejligheden, der efter beskrivelsen bl.a. havde køkken fra 2001 og ca. 10 år gammelt bad, kunne foretages en gennemgribende forbedring. For ankenævnet og boligretten fremlagde udlejer en omfattende beskrivelse af påtænkte arbejder, ligesom det blev anført, at der var mulighed for at etablere altan. Man påregnede at udføre arbejder for i alt ca. 678.000 kr., hvoraf ca. 63% eller i alt ca. 433.000 kr. ville medgå til forbedringsarbejder. Boligretten fandt efter en grundig beskrivelse i afgørelsen af lovens forarbejder og Højesterets fortolkning af begrebet gennemgribende modernisering, sammenholdt med udlejers budget for påtænkte arbejder og forbedringsdelen heraf, at betingelserne var opfyldt, således at huslejeankenævnet skulle have godkendt, at lejemålet havde en stand, der muliggjorde en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Focus Advokater bemærker

Det følger ikke af bestemmelsen om huslejenævnets besigtigelse, at en udlejer skal fremlægge dokumentation for de forbedringsarbejder, som der påtænkes gennemført – for at huslejenævnets godkendelse kan opnås. Huslejenævnet skal foretage sin vurdering på baggrund af det, som kan konstateres ved besigtigelsen. Men som det også fremgår af den ovenfor refererede afgørelse, vil udlejer stå stærkt, såfremt der for huslejenævnet fremlægges dokumentation for, at beløbsgrænserne i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil kunne opfyldes. Kan udlejer dokumentere det, efterlades huslejenævnet grundlæggende ikke med nogen argumentation for, at det givne lejemål ikke skulle have en stand ”som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi”.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen fra udlejer Huslejenævnet skal fremsende afgørelse herom til udlejeren senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen har gyldighed i 3 år. Der skal ved anmodningen betales et gebyr på 4.068 kr. i 2022.

Rådgivning

Hos Focus Advokaters lejerets-team kan du få rådgivning om alle aspekter af bolig- og erhvervslejeretten, herunder om muligheder og faldgruber ved køb af udlejningsejendomme og vurdering af mulighederne for at optimere huslejen – f.eks. ved modernisering af lejemålene. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte os.