Ny normalvedtægt for ejerforeninger

Ejerlejlighedsloven blev væsentligt ændret den 1. juli 2020. Samtidig med gennemførelsen af loven blev det fra lovgiver varslet, at der ville blive lavet en ny normalvedtægt – en vedtægt, der gælder, hvor en ejerforening ikke har lavet deres egen vedtægt ved stiftelse eller senere. Denne vedtægt er nu kommet. Læs mere her.

Normalvedtægtens indhold

Normalvedtægten vil fortsat indeholde de bestemmelser, der regulerer de normalt forekommende forhold i en ejerforening. I forhold til den eksisterende normalvedtægt er der indført en række ændringer. Det er formålet med ændringerne at præcisere og forenkle den nuværende normalvedtægt i forhold til de emner, der kan give anledning til konflikt i en ejerforening.

Et par eksempler (der er flere forhold, der reguleres):

I den nye normalvedtægt forenkler flertalsreglerne således, at det fremgår mere præcist, hvornår generalforsamlingen træffer beslutninger med henholdsvis simpelt og kvalificeret flertal.
Det kommer også til at fremgå klart, hvornår en ejer har vetoret på generalforsamlingen. Det vil sige, hvornår en beslutning kræver tilslutning fra alle medlemmer, for at den kan gennemføres.
Fristen for, hvornår en ordinær generalforsamling skal afholdes præciseres, således at den ikke skal afholdes inden udgangen af maj måned, men i stedet senest 6 måneder efter foreningens regnskabsårs afslutning. Bilag til brug for drøftelse på generalforsamlingen skal ikke længere fremsendes til hvert enkelt medlem, men kan blot gøres tilgængeligt på foreningens hjemmeside. Desuden vil det være udgangspunktet, at der kan kommunikeres elektronisk i foreningen, ligesom ansvaret for postens fremkomst bestemmes.
Muligheden for at tinglyse pantstiftende vedtægter er blevet justeret således, at hovedstolen fremadrettet kan fastsættes til kr. 50.000 med tillæg af renter og omkostninger.
Normalvedtægten giver nu også udtrykkelig mulighed for, at en ejerforening med kvalificeret flertal kan træffe bestemmelser om korttidsudlejning. Dog kan et medlems mulighed for korttidsudlejning ikke begrænses til mindre end 4 separate udlejninger fordelt på maksimalt 30 dage pr. kalenderår. Som de fleste øvrige bestemmelser kan denne regel fraviges, hvis foreningen vedtager deres egen vedtægt.

Hvilke foreninger gælder normalvedtægten for?

Vedtægten gælder for ejerforeninger, der stiftes efter 1.1.2021, og som ikke har vedtaget en særskilt vedtægt.

Eksisterende ejerforeninger, der ikke har vedtaget deres egen vedtægt, vil fortsat være omfattet af den nugældende normalvedtægt indtil den 31. december 2021. Derefter bliver disse foreninger også omfattet af den nye normalvedtægt (pr. 1.1.2022).

Hvad gør man nu i ejerforeningerne?

Den overgangsperiode, der er beskrevet lige ovenfor, giver eksisterende ejerforeninger uden egen vedtægt muligheden for at tage stilling til, om ejerforeningen vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en (ny) vedtægt i 2021.

Normalvedtægten er ikke lige egnet til alle ejerforeninger, og det er derfor væsentligt, at ejerforeningen vurderer, om der er individuelle behov i foreningen, der medfører, at man bør sørge for, at foreningen har sin egen vedtægt, der regulerer mere og andet end det, som er omfattet af normalvedtægten.

For eksempel kan der være behov for, at en ejerforening forholder sig til, om der er behov for særlige bestemmelser om råden over fælles ejendom, fx ret til parkering og/eller loftsrum, haver med mere. Hvis der er lejligheder, der anvendes til erhverv, skal der tages stilling til, hvilke erhverv der må udøves og på hvilke betingelser.

Andre relevante forhold, som normalvedtægten ikke tager stilling til, kan være eventuelle ønsker om begrænsninger i adgangen til salg eller udlejning, herunder krav om bestyrelsens godkendelse af udlejningen (herunder til AirBnB).

En anden ting, der ikke er med i normalvedtægten, er, om der i foreningen skal være mulighed for at gennemføre elektroniske generalforsamlinger. Det kan være hensigtsmæssigt at give mulighed for dette; men foreningen skal overveje grundigt, under hvilke former det skal ske, og om foreningen har mulighed for at gennemføre en elektronisk generalforsamling overhovedet.

Focus Advokater anbefaler

Såvel ejerforeninger der har sin egen vedtægt allerede, som foreninger der ikke har, bør efter ændringerne af ejerlejlighedsloven og med indførelsen af den nye normalvedtægt i 2021 vurdere, om der er er behov for at få lavet en ny vedtægt eller ændret de eksisterende. Under alle omstændigheder er der nu anledning til at få vedtægterne i foreningen set efter “i sømmene”.

Hos Focus Advokaters fast ejendoms team har vi stor erfaring med stiftelse af ejerforening og udarbejdelse af ejerforeningsvedtægter, der er tilpasset den enkelte forenings behov. Har du spørgsmål eller brug for sparring/rådgivning, er du velkommen til at kontakte os.